מי מאיתנו לא אירח חזיונות לרכוש בית במצוקה, לתקן אותו ולמכור אותו ברווח נאה? תכניות HGTV גורמות לזה להיראות קל לחלוטין - וגם מהנה. אבל אפילו ותיקים מההופעות האלה ועם המקצוענים עם הכיס הגדול לפעמים נאבק להרוויח כסף מדליף בתים- או לפחות די בכך כדי שיהיה שווה את הלחץ והטרחה.
לא משוכנע? בואו נדמיין שאנו קונים בית ישן עייף תמורת 300,000 $, נשקיע 50,000 $ בתיקונים ושיפורים ונמכור אותו תמורת 400,000 $, עם רווח של 50,000 $. נשמע די נהדר, נכון? ובכן, בשם הבועה המתפוצצת, בואו נראה כיצד הקצוות החדים של המציאות יכולים לנקב חורים בפנטזיה המרפרפת שלנו.
בכל פעם שאתה מוכר בית אתה מתחיל להפסיד כי אתה מתכוון לשלם בממוצע 5% עד 6% בעמלות מתווכים. גם אם אתה מתווך בעצמך, בדרך כלל תצטרך לשלם לפחות עמלה של סוכן הקונה בשיעור של 2.5% עד 3%. אבל עבור רוב האנשים, זה אומר שאתה צריך בית שיעריך בערך של לפחות 5% רק כדי לשבור את השוויון.
שימוש בפריסה ארצית ממוצע של עמלה של 5.26%, נשלם דמי מתווך של 21,040 דולר כדי למכור את הבית שלנו בסכום של 400,000 $ - נתון שלא כולל אפילו שיווק או שלב. זה מצמצם את הרווחים שלנו ל 28,960 $.
מופעי שיפוץ ב- HGTV נערכים כדי לעבות תהליך ארוך ומסובך לפרק בודד. האמת היא שכל פרויקט של שיפוץ מחדש לוקח זמן - ובדרך כלל הרבה יותר ממנו ממה שאתה חושב. הקבלן טום סילבה מ- PBS הבית הישן הזהאמר עליכם לצפות כי שיפוץ מטבח מלא יימשך חודשיים עד שישה חודשים. וכל תקציב וציר זמן שתחליטו עליו, "זה ייקח לך יותר זמן וזה יעלה לך יותר", אמר לי סילבה בינואר. הסיבה לכך היא כי בעיות בלתי צפויות או שינויים בעיצוב כמעט תמיד עולים במהלך שיפוץ גדול.
וזה אם אתה אפילו יכול לקבל קבלן. אנחנו בעיצומה של א מחסור בעבודה מיומן, ובשווקים עמוסים, מקצוענים טובים לבנייה מוזמן במשך חודשים; זה יכול לקחת שבועות רק כדי לקבל התקשרות או הצעת מחיר. וללא תועלת של קהל טלוויזיה ארצי, הקבלן שלך פחות סביר שיעבוד שעות נוספות כדי לסיים את העבודה על ציר הזמן שלך אם יתעוררו סיבוכים.
אבל ככל שאתה מחזיק בנכס זמן רב יותר, אתה משלם עלויות תקורה ארוכות יותר כמו ביטוח, ארנונה וחשבונות שירות. בהנחה שאתה מסוגל להשלים את העבודה ולמכור את הבית תוך חצי שנה - וזה כנראה אופטימי - אתה עדיין תמצא את עצמך במשך חצי שנה בארנונה, ביטוח ועוד שירותים. ב שיעור אפקטיבי ממוצע של 1.15%המסים לבדם על נכס בסך 300,000 $ יסתכמו בכ- 1,725 דולר לאחר שישה חודשים; הוסף ביטוח לבעלי בתים בתוספת חשבונות חשמל, גז ומים, והרווח שלנו הולך ופוחת.
כשאנשים רגילים מוכרים בית, הם בדרך כלל לא צריכים לדאוג לשלם מיסים על הרווח, גם אם זה די מהותי. אם אתה מוכר בית שחיית בו שנתיים מחמש השנים האחרונות, אתה לא חייב שום מיסים על רווח של עד 250,000 $ (500,000 $ אם נישאת להגיש במשותף).
אם אתה מחליף בית תוך שנה, עם זאת, כל רווח ייחשב כעל רווח הון לטווח קצר, הממוסה כהכנסה רגילה - שיעורים גבוהים ככל 37%, תלוי בהכנסות אחרות שלך. מכרו בשנה השנייה, והרווחים כפופים לשיעור רווחי ההון לטווח הארוך יותר סלחני, אשר נע בין 0% ל 20%.
נניח שאחרי עמלות ועלויות הובלה, נותרנו עם 25,000 דולר ברווח. אם נרוויח יותר מ- 38,700 $ לשנה בעבודה היום שלנו, זה יימס במס בשיעור של לפחות 22%. הרווח שלנו מוגזם כעת ל -19,500 דולר. ואפילו לא עסקנו בדברים כמו סגירת עלויות, שנמצאים גם הם באלפים.
ובכל זאת, למרות שזה אפילו לא מחצית הרווח שדווחנו לראשונה, 19,500 דולר יהוו מפלה מבורכת עבור רובנו. הבעיה היא, שיום המשכורת מגיע עם כל כך הרבה סיכון. דרוש השקעה אדירה של הון, זמן ואנרגיה כדי לקנות בית ושיקום.
יש מעט מאוד שגיאה לטעויות - וישנה האפשרות האמיתית מאוד שאינך מצליח למכור את הבית עבור מה שקיווית. אתה יכול להישאר עם בית שאתה לא יכול למכור, ועלויות הובלה שממשיכות להצטבר חודש אחרי חודש.
אך קחו בחשבון זאת: אמריקאים הדליקו יותר מ 207,000 בתים בשנת 2017—הכי הרבה מאז 2006. סנפירי הבית המקצועיים אומרים כי התחרות נוקשה מתמיד, וכי קשה הרבה יותר להרוויח כסף ממה שהייתה בעקבות משבר הדיור.
ליתר דיוק, חלק גדול מכנפשי הבית בשנת 2006 עמדו להתמודד עם חורבן כלכלי: עד שנת 2009, הבית הערכים צללו מאז פסגות אמצע שנות האלפיים והותירו מיליוני בעלי בתים - וכפכפי בית עיקול. למען האמת, מחקרים חדשים מצביעים על כך שלכנפשי הבית מילא תפקיד גדול בהבאת משבר הדיור.
אם המכירות מאטיות או שהמחירים יתחילו להחליק בחודשים בזמן שאתה מוזג כסף לנכס, אתה עלול בסופו של דבר למכור לסביבה שונה בהרבה ממה שקנית את הבית. התחתון יכול ליפול משוק הדיור מהר מכפי שאפשר לומר 2008.
