יש לי 9 ביולי, 2019 המתואר בלבבות אדומות מצוירות במתכנן שלעולם לא אזרוק: זה היום שסוף סוף סגרתי על בית ראשון! אחרי שנה של הפסקה בתים פתוחים, אלפי הודעות טלפון מאפליקציות MLS ושתי הצעות לא מוצלחות, בעלי ואני סוף סוף התאהבנו בבית שבסופו של דבר הצלחנו לקנות. עם זאת, בניגוד להשגת אייפון, רכישה זו דרשה יותר מסתם וודא שיש לנו מספיק כספים בחשבון הבדיקה שלנו. זה היה חודשים של שיחות הלוך ושוב בין סוכן הנדל"ן שלנו, סוכן הנדל"ן של המוכר וקצין ההלוואות שלנו; כך הרבה ניירת; וסביבות 10-15 שעות של אכילת גלידה כדי להרגיע את החרדה שלי. לאחר שלבסוף קיבלנו את ההצעה שלנו, לקח בערך 30 יום לסגור את בית החלומות החלומי שלנו.
עם זאת, היה לנו מזל שזה עבר כל כך מהר. להפתעתנו, בדרך כלל לוקח הרבה יותר זמן לסגור את הבית. מעוניין ללמוד כמה זמן לוקח (ומדוע) וכן מה אתה יכול לעשות כדי לזרז את התהליך? הנה, כל מה שצריך לדעת על תזמון תהליך הסגירה:
עם זאת, משך הזמן שנדרש לסגירת בית לאחר הצעה מקובלת באמת תלוי איפה אתם גר, איזה בית אתה קונה ואיזה סוג הלוואה אתה לוקח (אם אתה אפילו לוקח הלוואה החוצה!)
מי ששירת בצבא האמריקני זכאי הלוואות לעניינים ותיקים (או VA)
. הם אינם דורשים מקדמה, הם בעלי עלויות סגירה נמוכות יותר מאשר עלות רגילה ומציעים גמישות רבה יותר באשראי. אף על פי שהמיתולוגיה עברה כי הלוואות VA נמשכות לנצח, אך לדברי אלי, הן נסגרות בממוצע 46 יום - ארבעה ימים בלבד מאשר הלוואה רגילה.סגירת הבית בהחלט יכולה לארוך יותר מ- 42 יום, במיוחד אם אתה קונה שיתוף פעולה או דירת דירות. שיתופי פעולה וקונדוסים יש מערכות יחסים שונות לבניין הרב-משפחתי בו הם שוכנים.
בעלי קואופ-אופ משלמים לבניין כולו ומחזיקים בנתח מההשקעה, אך הם אינם מחזיקים בפועל בשטח שלהם (פנים או חוץ). ככל הנראה יש להם חוזה או מניות מניות המאפשרים להם לחיות שם ולהיות חלק מהקואופרציה אגודת דירקטורים שמקבלת את כל ההחלטות בנוגע לבניין - פרויקטים של תחזוקה כמו גם למי להגיע לקנות.
בעלי דירות, לעומת זאת, בדרך כלל מחזיקים את פנים החלל שלהם ואז הם מחזיקים בנתח מן החללים המשותפים והחיצוניים. יש גם לוחות, אבל הם רק מחליטים תחזוקה - לא דיירים או בעלים.
בגלל הצעדים הנוספים הללו (ומעורבותם עם גורמים אחרים מעבר לקונה ומוכר), קואופ-אפים וקונדוסים יכולים לקחת הרבה יותר זמן לסגירה. ביל קובלצ'וקמתווך שעובד בחברת ורבורג נדל"ן בניו יורק, אומר שהסגירה במנהטן, למשל, עשויה לארוך 60 עד 90 יום.
כך זה מתפרק, בממוצע, לפי קובלצ'וק:
עדי פרזסוכן סוכנות בלוס אנג'לס, אומר כי לוקח בערך 10-14 יום לסגירת בית אם הערכה תגיע לשווי.
עם זאת, אם המחיר המבוקש נכנס ערך מעל או מתחתייקח יותר זמן מכיוון שמיון הסיבוך הזה פירושו יותר תקשורת בין מפלגות וניירת שכולם צריכים לחתום עליהם. לדוגמה, סוכן קונה עשוי להזדקק לנהל משא ומתן עם סוכן המוכר על מחיר הבית, או שהקונה עשוי להצטרך לעבוד על הבטחת מימון נוסף. זה יכול להוסיף בקלות שבוע או שבועיים.
מכיוון שקונה במזומן קוצץ את הליך המשכנתא ושמאות מהמשוואה, קובאלצ'וק אומר שזה יכול להפחית את התהליך בשבועיים עד שלושה.
לואי אדלר, מנהל ומייסד משותף של ניו יורק, אומר כי הכנת הכספים והניירת הקשורה לתחילת תהליך הרכישה יכולה באמת להאיץ את הסגירה.
אני יכול להעיד על כך: בשנה שלפני שהתחלתי לחפש בית, התחלתי לפרוע את אשראי באגרסיביות ועבדתי קשה לבסס הרגלים שיגדילו את ציוני. ואז, ברגע שהתחלנו להסתכל על בתים, הייתי מאוד שרתי את המסמכים שלי; תקשרתי עם משאבי אנוש בעבודתי שהם צריכים לצפות לשיחה על העסקתי; ומיינתי את החזרי המס שלי, מסמכי הבנק ותשלומי התשלום מראש. כמו כן, בכל פעם שקיבלתי דוא"ל או שיחה מהסוכן או ממשרד ההלוואות שלי, עניתי לו מהר ככל שיכולתי.
כל זה בהחלט האיץ את התהליך ועזר לפצות על שלושת עד ארבעה הימים של הזמן האבוד כשנתקלנו בבעיות לא חשופות עם הקרן. מכיוון שהתרשמנו טוב גם על סוכן המוכר, הצלחנו לנהל משא ומתן בקלות על מחיר מכירה נמוך ואשראי כדי לתקן זאת בעצמנו.
התהליך לסגירה פיזית של הבית אורך כשעה, לפחות מניסיוני. נסעתי לבניין של קצין ההלוואות וחתמתי על ערימת ניירות בערך כמו פעוט (כמו, הרבה של ניירות). יחד עם בעלי, גם סוכן הנדל"ן שלי וצד ג 'היו שם (במקרה שלי, א נאמנות כחבר) כעדים.
ברגע שהכל הוגש, בעלי ואני הכרנו את הסוכן שלנו בבית שלנו בקרוב כעבור כמה ימים וקיבלנו את כל המפתחות! לא תמצא זאת בדו"ח רשמי כלשהו על התהליך, אבל הנה טיפ מכריע לחלוטין: היכונו להרבה צעקות ו" OMG! "ברגע שתסגרו - אולי גם כוס (או שלוש) חגיגיות יין.
לפני שאתה אורז את אביזרי הפליז שלך, מבטאי הטרצו והמקרמה, קח קצת זמן להגניב תצוגה מקדימה של אומרים מומחי נדל"ן שהם המגמות הבכירות ביותר בהן נבדוק את הרשימות שלנו 2020.
שרה מגנוסון
18 בדצמבר, 2019
