רוב מכריע של רוכשי הדירות בוחרים למשכנתא בריבית קבועה. תנאי ההלוואות הללו מציעים את כל התחושות החמות והמעורפלות שמגיעות עם מערכת יחסים ארוכת טווח ויציבה. לכו עם א שיעור קבוע ל -30 שנה ותשלום המשכנתא שלך בחודש הבא יהיה זהה לזה שהיה בשנת 2049, מה שהופך את התקצוב לסופר-דופר צפוי.
משכנתאות בריבית קבועה, שכבר היו פופולריות בקרב רוכשי בית ראשונים ראשונים, התגבשו כיקירי ענף המשכנתאות. בעקבות משבר הדיור. רוב האנשים חשבו כי משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) הייתה רק רעיון רע. הלווים פנו מה- ARM, מחשש שברגע שהתעריפים יתאפסו, זה יכול להיות קשה לעמוד בתשלומי דיור, ובכך להציב אותם בסכנת עיקולים.
אולם נראה כי משכנתא בשיעור מתכוונן עושה קאמבק. למרות שהם עדיין בסיכון להשקעה לטווח ארוך, יש להם יותר אמצעי הגנה במקום ממה שעשו לפני התרסקות שוק הדיור, כמו כמה וכמה מהר יכול משכנתא להתאים.
כך מספרים לנו המספרים: ב מאי 2019משכנתא בריבית מתכווננת היוותה רק 6.7 אחוזים מהלוואות הבתים החדשות, על פי אלי מיי, חברת תוכנה שמעבדת יותר משליש מהמשכנתא בארצות הברית. אולם בדצמבר 2018 נראה היה כי כלי נשק זרועות גוברים קאמבק, מהווים 9.2 אחוזים מהמשכנתא החדשה - הגבוהה ביותר מאז שהתחילה אלי מיי. מעקב אחר הנתונים ב 2011.
התפיסה השגויה הגדולה ביותר לגבי זרועי זרוע? שלעולם לא ייעשה בהם שימוש. למעשה, יש נסיבות שמומחי האוצר והמשכנתא אומרים כי משכנתא בריבית מתכווננת אכן הגיונית יותר בשיעור קבוע.
"אנשים לא צריכים לפחד מהלוואה בריבית מתכווננת", אומר מליסה קוןסגן נשיא בכיר בחברת Family First Funding LLC, שממוקמת בעיר ניו יורק, המעדיפה שבע שנים של מערכות חמושת ויש לה בית בביתה. "שיעורים הניתנים להתאמה מבחינה היסטורית היו תמיד נמוכים משיעור קבוע של 30 שנה ויכולים להיות חיסכון בכסף נהדר."
מתוך הכרה בכך שלקבוצת בתים יש מצבים כלכליים ייחודיים, שאלנו את המלווים לגבי המשכנתא מתי הגיוני ללכת עם משכנתא בריבית מתכווננת. הנה, שלושה מצבים שבהם הם ימליצו על ARM.
אבל רק תזכורת לפני שנעמיק בתרחישים: כדאי לדבר על כל זה עם בית יועץ ההלוואות, אומר שלבי מקדנילס, מנהל הערוצים בתחום ההלוואות לעסק בבית עם צ'ייס הום הלוואות.
ראשית, מסביר כיצד עובדות זרועות: כותרת ההלוואה מאפשרת לך לדעת מתי הריבית יכולה להתאפס. אז אם תקבלו ARM של 5/1, 5/1 פירושו ששיעור ההיכרות הנמוך יותר של ההלוואה יימשך חמש שנים, ואחרי זה, בכפוף להתאמה על בסיס שנתי, הולדן לואיס, NerdWalletהמומחה הביתי מסביר.
עדיף לקבל משכנתא בשיעור מתכוונן כשאתם בטוחים שתמכרו את הבית במהלך תקופת ההיכרות, או תוך שנה או שנתיים מתום תקופת ההיכרות, לואיס אומר.
"אז אם אתה מקבל זרוע של 5/1, הדרך הבטוחה ביותר היא לעשות זאת אם אתה מצפה למכור את הבית תוך שבע שנים בערך."
אם אתה קונה את הבית שלך לנצח, אתה עלול להיות כפוף לריבית הולכת וגוברת לאחר סיום תקופת ההיכרות - אלא אם כן אתה מממן מחדש, אומר לואיס.
אם אתה קונה דף בית מתחיל וירצה לשדרג אותו תוך חמש שנים, ARM עשוי להתאים לו.
אנשים רבים אינם שוקלים את נסיבותיהם בפועל ולוקחים תעריף קבוע מבלי להתייחס ל- ARM, אומר כהן. "אם אתה רוכש בית בפעם הראשונה, נשוי זה עתה, מגדל משפחה - אלה כל הסיבות בעיניי לקחת זרוע לבנייה כי צרכי הדיור שלך ישתנו ככל שתעבור בחיים."
סיבה נהדרת נוספת? אתה מתחיל את הקריירה שלך בעיר יקרה שבה שכר דירה עולה בעקביות, אבל אינך מתכנן לגור בה בפרק הבא שלך בחיים. למעשה, המשכנתא היא פופולרי יותר באזורי מטרו בעלות גבוהה כמו סן חוזה, קליפורניה.
"אפשרות למטרת אינטרס בלבד יכולה להפוך את קצב ה- ARM לאטרקטיבי אפילו יותר עבור אלו הנמצאים בערי מחייה גבוהות יותר באופן זמני," אומרת לורן אנסטסיו, מתכננת פיננסית מוסמכת ב- SoFi, חברה למימון אישי. "ARM בעל ריבית בלבד מביא בדרך כלל לתשלום החודשי הנמוך ביותר האפשרי במהלך תקופת הריבית הקבועה ויכול להיות דרך נהדרת עבור מישהו לנעול את עלויות הדיור החודשית שלו במקום בו עלויות ההשכרה נוטות לעלות בכל שנה. "
משכנתא בריבית מתכווננת היא אופציה נהדרת בסביבת ריבית נמוכה או יורדת, מסבירה ריילי אדמס, רו"ח ורואה חשבון פיננסי בכיר שמנהל את בלוג הכספים האישיים. צעירים והמשקיעים. בדרך כלל, ARMs מעוגנים לאיזה מדד ריבית זמין לציבור (כגון LIBOR, ריבית הפד"ן, פריים וכו ') והוסף מספר מוגדר של נקודות בסיס לשיעור הכולל המוצע לך במסגרת זרוע. אם ה- ARM שלך מתכוונן בצורה גבוהה יותר ממה ששילמת, אתה יכול למחזר מחדש ל- ARM אחר או למשכנתא בריבית קבועה - איזו אפשרות חוסכת לך הכי הרבה כסף. (אם כי לפעמים מימון מחדש יכול להיות לא בא בחשבון אם מחירי הדירות יורדים מאוד - אחת הבעיות שהתרחשו במהלך משבר הדיור של 2008)
"מכיוון שהיינו בסביבה נמוכה במשך תקופה ממושכת וזה נראה להמשיך, אחרי שהריבית הנמוכה הזו תהיה הגיונית כלכלית בגלל החיסכון בעלויות הריבית, " אדמס אומר.
על המשכנתא הקודמת שלו, אותה לקח ביולי 2011, הוא הלך עם שער קבוע למשך 30 שנה ומצטער על ההחלטה.
"לו הייתי בוחר את ה- ARM 5/1, הייתי משלם פחות ריביות במידה ניכרת ובסופו של דבר היה נמוך יותר הייתי ממחזר מחדש," הוא אומר.
ARM יכול להתאים כשאתה מתכנן לשלם את המשכנתא לפני שהתעריף יתאים, אומר קריסטופר בארוס, אסטרטג שיווק ב- חיבוק הלוואות בית במידלטון, רוד איילנד.
"זהו תרחיש פחות נפוץ עבור בעל בית טיפוסי, אך עדיין סיבה טובה לנצל את השיעורים הנמוכים יותר הקשורים בדרך כלל ל- ARM," אומר Barros.
הערה אחרונה: אם אתה שוקל ARM, הקפד לסרוק את תנאי התקופה הקבועה. הנפוצים ביותר הם 3, 5, 7 ועשר חמש שנים קבועות, אומר אנדי האריס, נשיא המדינה Vantage Mortgage Group, Inc. וחבר ב- איגוד מומחי משכנתא עצמאיים (AIME). ARMs לשלוש שנים פחות נפוצים ומסכנים יותר עם הלא נודעים, מה שהופך את תקופת הריבית הקבועה הראשונית לטווח הארוך למושכת יותר, הוא מסביר. עם זאת, ככל שהתקופה הקבועה ארוכה יותר, הריבית בדרך כלל גבוהה יותר.
החלטות החלטות! (אך שוב, לפני שתחליט, דבר עם יועץ להלוואות ביתיות על מצבך, כפי שממליץ מקדנילס.)
לפני שאתה אורז את אביזרי הפליז שלך, מבטאי הטרצו והמקרמה, קח קצת זמן להגניב תצוגה מקדימה של אומרים מומחי נדל"ן שהם המגמות הבכירות ביותר בהן נבדוק את הרשימות שלנו 2020.
שרה מגנוסון
18 בדצמבר, 2019
