מיסי רכוש, ביטוח בעלי בתים, ריביות, דמי HOA - כשמדובר בתשלום המשכנתא החודשי, לעיקר ההלוואה שלך לא חסר חברה. ועדיין, מעטים מהעלויות וההוצאות הנוספות הללו מושכות בעל ערך רב מבעל הבית מאשר ביטוח משכנתא פרטי.
אם אתה מתחיל להפגין במזומן כסף נוסף עבור פרמיית ה- PMI, ביטוח משכנתא פרטי אינו זקוק להכנס. אבל עבור הבלתי מבוקשים, הנה פירוט מהיר: PMI נדרש על ידי המלווה אם הלווה אינו מסוגל (או לא מוכן) לבצע 20% מקדמה בעת השימוש משכנתא רגילה לשלם עבור בית (הדבר נכון גם למימון באמצעות מינהל השיכון הפדרלי, אך הכללים והתנאים נבדלים). בעולם המשכנתא, המלווים מעדיפים שלווים יש הרבה כסף (או הון עצמי) שהושקעו בבית, כך שפחות יש ברירת המחדל. עם זאת, כאשר הדבר אינו אפשרי ולמלווה יש אחוז רוב בבית, המלווה ידרוש זאת הלווה לרכוש ביטוח משכנתא פרטי להגנת המלווה במקרה של מחדל עיקול.
בקיצור, ה- PMI מגן על המלווה - על חשבון הלווה - והוא נשאר על ההלוואה עד שההון העצמי של הלווה בבית מגיע ל -20%. גם העלות אינה בדיוק שינוי נתח: פרמיות בדרך כלל נעות בין 30-70 דולר לחודש עבור כל 100,000 $ המושאלים, תלוי בסכום המקדמה של הלווה וציון האשראי. יתרה מזאת, לבעלי בתים אין שום סיבה לבחור את חברת המשכנתא והם לא יכולים לנהל משא ומתן על התעריף. הוספת עלבון לפציעה, יש
בלי הבטחה שפרמיות ביטוח המשכנתא ששולמו בשנת 2018 ואילך יישארו ניתנות למס.אבל יש צד הפוך: PMI מאפשר לרכוש בתים עם חשבון בנק צנוע לנצל את שיעורי המשכנתא הנמוכים של ימינו (כעת מרחפים בטווח 4% הנמוך בהשוואה לשיעורים העודפים -10% בשנות ה -80). כמו כן, ניתן לחסל את ה- PMI כולו מתשלום משכנתא, אם הוא "מתובל" במשך 12 חודשים לפחות, וכן יחס ההלוואה לערך (LTV) אינו גבוה מ- 80% (קרא: ללווה יש לפחות 20 אחוז מההון ב- בית). כל זאת בתנאי שההלוואה תקינה.
זה עשוי להביא לנו את הטעות לרוב, רוכשי בתים בפעם הראשונה עשויים לעשות: לא לשמור על קשר בין יחס LTV שלהם (אתה יכול לחשב זאת על ידי חלוקת יתרת ההלוואה בערך המוערך של הבית). קבל זאת: המלווים אינם חוקים על פי החוק (או ליתר דיוק, ה- חוק הגנת בעלי בתים) להפסיק אוטומטית את ה- PMI בהלוואה קונבנציונלית עד שה- LTV של הלווה יגיע ל -78% (זה מבוסס על הערך המקורי שנוערך או מחיר המכירה, הנמוך מביניהם). עם זאת, על פי אותה פעולה, אתה יכול לבקש, בכתב, להסיר את ה- PMI ברגע שה- LTV יגיע ל -80%.
אז מה הקטע הגדול? בואו נמעך מספרים. נניח שאתה רוכש בית מחר תמורת 215,600 דולר (הערך הממוצע החציוני הנוכחי בארצות הברית, על פי זילוב). אתה מוריד 5% (או 10,780 דולר), מה שמותיר לך סכום הלוואה של 204,820 דולר. כדי לעתור להפחתת ה- PMI שלך בהון של 20 אחוזים, תצטרך לשלם את הקרן שלך ל -163,856 דולר (סכום ההלוואה כפול 0.8). הצצה ל- an לוח הפחתות לקבלת הלוואה ל -30 שנה עם ריבית של 4% מראה שתגיע לדגם ה- LTV של 80 אחוז בדצמבר 2027. אך המלווה אינו נדרש לבטל את הפוליסה עד ספטמבר 2028, כשאתה מגיע ל- LTV של 78 אחוזים (159,759.60 $). פירוש הדבר שאתה יכול לבצע תשלומי PMI מיותרים קרוב לשנה - לבזבז למעלה מ 1,300 $ - אם לא תבקש להסיר את ה- PMI.
אפילו אם תגדיר אזעקה לדצמבר 2027, תשע שנים זה זמן רב לחכות - וזמן ארוך יותר לשלם. לבעלי בתים המחפשים קיצור דרך, אמין תגבי, מתכנן משכנתא ב רוק היל פיננסי בנרברט, פנסילבניה, יש עצות. "עשה את שיעורי הבית שלך," הוא אומר. "לאחר ששילם את ה- PMI במשך שנה שלמה, ראה אילו נכסים דומים מוכרים באזור שלך, ואם אתה חושב שערך הבית שלך עלה מספיק כדי תביא לך 20 אחוז מההון, בקש הערכה מחודשת. "זה כרוך בכך שמעריך (שנבחר על ידי המלווה) יבקר בביתך כדי לקבוע את השוק הנוכחי שלו. ערך; השירות עולה בין $ 450 ל- $ 600, תלוי במיקומך. הערכות מחדש יכולות להועיל גם לבעלי בתים שביצעו שיפורים משמעותיים בביתם מאז תאריך הרכישה הראשוני. למרות שאתה צריך להזמין מאות דולרים עבור השירות, יכול להיות שווה לחסוך מה יהיה אלפי דולרים ב- PMI במשך שמונה שנות התשלומים הנוספות שתביא לך להון של 20%.
דרך נוספת להעביר קדימה לתשלום ה- PMI הסופי שלך היא באמצעות מימון מחדש (קבלת משכנתא אחרת בריבית נמוכה יותר פעם יש לך יותר הון בבית), אבל עם עלויות סגירה שיש לקחת בחשבון ושיעורי המשכנתא הולכים ועולים לאט, זה הופך להיות פחות בר-קיימא אפשרות. במקום זאת, ג'רמי דורקין, יועץ בכיר למשכנתאות עם משכנתא טריידנט בפילדלפיה, פנסילבניה, מציעים לבעלי בתים פשוט לשלם 200 או 300 דולר נוספים לתשלום המשכנתא שלהם מדי חודש שממשיך בתשלום הפירעון. אסטרטגיה שהיא גם חסרת תקלות ויעילה? נמכר.
לפני שאתה אורז את אביזרי הפליז שלך, מבטאי הטרצו והמקרמה, קח קצת זמן להגניב תצוגה מקדימה של אומרים מומחי נדל"ן שהם המגמות הבכירות ביותר בהן נבדוק את הרשימות שלנו 2020.
שרה מגנוסון
18 בדצמבר, 2019
