לפעמים אתה מוצא א הרוחות ויקטוריאניות בת 127 בעסקה כה גדולה שזה נראה מטופש לחלוף - אפילו אם זה הרבה יותר ממה שאתה מתכוון להוציא. אז אתה מחליט להפוך את הקומה העליונה למשרה מלאה Airbnb שיעזור לבצע את התשלומים. אך כדי לשמור כמה שיותר כסף ממכירת הבית האחרון שאפשר, בחרת לבצע את המקדמה המינימלית האפשרית (3.5 אחוז) על משכנתא FHA.
(אם אינך יכול לדעת - זה מה שקרה לי!) בעלי ואני השקענו 7,600 $ על 200,000 $ הבית שלנו - דרך מתחת לגישת החוכמה המקובלת של 20 אחוז למטה, ואפילו פחות מהחציון של 6 אחוז למטה א קונה בית בפעם הראשונה.
אני חושב שאם הייתי צריך לעשות את זה שוב, הייתי עדיין עושה את זה. על ידי אחיזת המזומנים הצלחנו לשלם על הסף עבור רוב השיפוצים (הסיבוב הראשון) שלנו. אבל יש כמה דברים שהייתי רוצה שלא הייתי ממהר להבריק - או הלוואי שהצלחתי לחזות - בהתרגשות שלי מהשיגה של הבית. הנה חמישה דברים שהלוואי שידעתי לפני שאעבור עם תשלום נמוך למטה.
כדי לקחת את אפשרות התשלום המקדמה הנמוכה, היינו צריכים לעשות א משכנתא FHA, הדורש רק 3.5 אחוז למטה. לרוע המזל, מדובר בתהליך חיתום קפדני להפליא ועליך להשתמש בשמאי מאושר על ידי FHA. המוכר כמעט ולא רצה לקחת את ההצעה שלנו כשנודע לה שזה מסלול הכספים שלנו.
אבל ברגע שההצעה שלנו התקבלה ונבדק הבית, ה אמיתי הכיף התחיל. המלווים עברו את התמונות עם מסרק שיניים עדין. הם ראו כי מצרך ברצפות העץ הקשיש מהווה סכנה לטיול. הם התרפקו כשראו שבחדר האמבטיה בקומה השלישית חסרה אסלה. הם בכו עבירה כשראו צבע מתקלף בחדר הבוץ. היינו צריכים לתקן את כל הדברים האלה לפני שהם ייאלצו להלוות. מכיוון שהמוכר שלנו לא בדיוק התאים לנו, היינו צריכים להיכנס ולמשוך סיכות, להתקין אסלה ולצבוע מחדש מקיר את עצמנו (כולנו מהכיס שלנו), שהיה די סיכון בהתחשב בכך שלא ידענו אם בסופו של דבר נקבל את מקום. (למרבה המזל היה לנו מתווך מדהים שבילה איתנו אחר הצהריים של יום ראשון בהתמודדות עם כל הנושאים האלה!)
הכרתי ביטוח משכנתא פרטי מכיוון שהיה לנו את זה בבית הראשון שלנו. על מנת לקבל משכנתא בהשקעה נמוכה מראש, אתה - הלווה - משלם עבור ביטוח המכסה את המלווה למקרה שאתה מחדל. זה קורה כשמשלמים פחות מעשרים אחוז למטה. ישנם כמה סוגים שונים, וקודם לכן היה לנו כזה שמאפשר לבעלי הבית לבטל אותו לאחר שהגיע ל 20 אחוז הון בביתם. בהלוואות משכנתא אחרות, הביטוח יסתיים אוטומטית כשאתה מגיע ליחס הלוואה לערך של 78 אחוזים (אם כי אתה יכול לבקש שזה יהיה המריא כשאתה מכה 80!). אך עם הלוואת FHA, הביטוח הפרטי הוא לנצח - הדרך היחידה שתוכל להוריד אותו היא אם תממן מחדש את המשכנתא הרגילה. המשמעות היא שכל עוד אנו משלמים את תשלומי המשכנתא שלנו, אנו משלמים 133 $ לחודש (כמעט 1,600 $ לשנה!) עבור פוליסת ביטוח למישהו אחר. זה הרבה כסף שיכולים ללכת לדברים הרבה יותר טובים ואני שונא שאנחנו צריכים לשלם את זה.
אם לא היה מספיק מספיק PMI לסיכום, אתה נפגע בעלות נוספת מראש עם הלוואה FHA - פרמיית ביטוח נוספת (המכונה דמי ביטוח למשכנתא פרטיים למשפחה יחידה). אתה משלם אותו ל- HUD והוא מקושר בעלויות סגירה. למעשה שכחתי מזה עד שחזרתי והסתכלתי במסמכי הסגירה שלנו (זו הייתה תקופה מלחיצה שאני מנסה לחסום מהזיכרון!). זה הוסיף 3,377.50 דולר. עכשיו במקרה שלנו, עלינו למוכר לשלם כמה עלויות סגירה לאחר הבדיקה, אבל זה עדיין קצת הלם מדבקה. עלות נוספת זו - אם אתה מגלגל אותה למשכנתא שלך - יכולה גם להיות שתשלומי הלוואת FHA החודשית מסתיימים אם היית גבוה ממה שאתה צריך לשלם באמצעות הלוואה קונבנציונלית, אפילו אם הריבית מעט פחות.
סוג של כמו לאכול קינוח קודם, לקחנו את המקדמה הנמוכה במחיר היכולת לעשות משהו טוב יותר אחר כך. נשמח להימנע מלהרעיט את הכסף הזה בביטוח משכנתא מדי חודש, ואחת הדרכים לעשות זאת היא לממן מחדש את המשכנתא ברגע שבנינו הון עצמי. אבל לאחר שמימנו את כל אלפי הדולרים הבודדים האלה, אנו לכודים את עצמנו בהלוואה זו ברגע שהריבית החלה לעלות (ו הם קמים). העניין עם המשכנתא הוא שהם מעמיסים את הריבית על התשלומים שלך, כלומר, בשנים הראשונות אתה משלם מעט מאוד על הקרן. זה עושה את זה קשה מאוד לעשות שום דרך להחזיר את סכום ההלוואה המקורי. אז ברגע שהריבית תתחיל לצמוח - כפי שנדרש לעשות זאת כאשר לקחנו את ההלוואה בשיעור נמוך מבחינה היסטורית כמו שעשינו (3.875 אחוז!) - המתמטיקה לא מציגה מחזור. אז אנו נכלאים במשכנתא ובביטוח זה אלא אם כן התעריפים יירדו באופן דרסטי בעתיד.
שנתיים וחצי בחרנו לבצע שיפוצים גדולים בכדי להביא את הבית לרמת הבתים שנמכרים כיום על כמה בלוקים. כדי לעמוד על הצעת החוק, רצינו להשתמש בהון שבנינו באמצעות שיפורים ועליית ערך הנכס. אבל אתה יכול ללוות רק אחוז מסוים מההון של הבית שלך (ההבדל במה שאתה חייב ובמה שהוא שווה). מכיוון שעשינו התקדמות כה קטנה עם פירעון הקרן (ראו מס '4!) היינו מכוסים במה שאפשר ללוות, ולכן בשיפורים שיכולנו לבצע. (מה שאולי לא נורא, כי זה מונע מאיתנו להיכנס מעל הראש.) החדשות הטובות: זה אולץ אותנו להיות יצירתיים ולמצוא פשרות בנושא שיפוצים. בזכות זה, אני חושב שהוספנו ערך רב מכפי שהוצאנו. אבל עם עליית הריבית, רצינו להפוך את ההיסטוריה האחרונה שלנו ולעשות את כל העבודות בבת אחת, שבסופו של דבר לא הצלחנו לעשות.
לפני שאתה אורז את אביזרי הפליז שלך, מבטאי הטרצו והמקרמה, קח קצת זמן להגניב תצוגה מקדימה של אומרים מומחי נדל"ן שהם המגמות הבכירות ביותר בהן נבדוק את הרשימות שלנו 2020.
שרה מגנוסון
18 בדצמבר, 2019