כאשר החבר שלי ואני - שני ותיקי חיל הים - החלטנו לקנות בית, הצלחנו לעשות זאת ללא כסף ופחות סיכון. אם כי זה עשוי להיראות כמו המילניום לחלום בשוק הדיור של היום, זה היה למעשה תועלת שהרווחת עבור השירות שלנו. הסיפור שלנו אינו נדיר - מאז 1944, יותר מ 22 מיליון אנשי שירות ותיקים קנו בתים עם מה שמכונה כיום הלוואות VA. לאלו שלא יודעים הרבה על הלוואות VA, תופתעו מהאופן בו השפיע על כמה אמריקאים חיים - גם בימינו.
הסיפור שלנו מתחיל ב- 22 ביוני 1944 - רק קומץ ימים אחרי ה- D-day - כאשר, לאחר דיון סוערהנשיא פרנקלין ד. רוזוולט חתם בחוק על חוק ההתאמה לשירות הצבא. מכיוון שכל כך הרבה אמריקנים נלחמו במלחמת העולם השנייה, הממשלה ידעה שעשויה להיות נחשול של אבטלה כאשר 15 מיליון אנשי השירות יחזרו לביתם. כדי לסייע בהפחתת ההשפעות על הכלכלה ובמתן אפשרות לוותיקים לתפוס כלכלית את אלו שבביתם, מעשה הידוע גם בשם הצעת החוק של GI, איפשרה למחלקה לעניינים ותיקים (להלן: "VA") להציע כספי שכר לימוד ואבטלה למי שנלחם ב מלחמה.
הצעת החוק הציגה גם את מה שכונה הידוע כהלוואת VA: כדי לעזור לחברי שירות להשיג לדיור, הוחלט כי הממשלה תבטיח חלק של ריבית נמוכה ללא כסף משכנתא.
אז - ועדיין כיום - VA לא מנפיקה את ההלוואות, אלא מבטחת אותן, ומנפיקה "ערבות" - או הבטחה לבנק כי הם יפרעו חלק מההלוואה אם תעבור למחדל. בשנת 1944, האחריות הוגבלה ל -50 אחוז מההלוואה, ולא יכלה לעלות על 2,000 $ (מחיר הבית הממוצע אז היה פחות מ- 9,000 $). רק ותיקי מלחמת העולם השנייה התאימו, וקונים פוטנציאלים ודאי שירתו 90 יום במלחמה. ותיקים נאלצו להגיש מועמדות גם בתוך שנתיים מרגע הפרידה מהצבא.
עבור רבים הסיבוב הראשון זכה להצלחה: 2.2 מיליון הלוואות VA היו נשמט החוצה בין 1944 ל -1952. עם זאת, היו כאבי גדילה שהיו צריכים לטפל בהם. היו עליות במחירי הדירות, כך שהאחריות הוגברה ל -60 אחוז מההלוואה, אך לא יעלה על 7,500 דולר בשנות החמישים. תקופת ההלוואה המקורית של 20 שנה הפכה את מחירי הדיור לבלתי משתלמים, ולכן הורחבה ל -30 שנה. בני זוג של ותיקים שנפטרו בשירותם כבו את ההטבות, כך שבסופו של דבר הוא הורחב גם להם. בנוסף, ענף המשכנתאות העביר עמלות ועלויות לרוכש הבית, והעלה את המחירים, ולכן הוענקה ל- VA למתן הרשאה להסדיר מי יכול לשלם מה.
מכיוון שהממשלה הפדרלית לא הנפיקה את ההלוואות, הדבר הוביל לכמה בעיות ענק וארוכות טווח. פירוש הדבר היה שעדיין היה צריך לקבל אישור להלוואה דרך הבנקים המקומיים שלהם. בקשות אלה נדחו בעקביות בגלל מפלה קו מחדשאו המדיניות הפדרלית ההיסטורית של קידוד שכונות מיעוט כ"בלתי בטוחה "לביטוח משכנתא, כמו גם חוקים בעידן ג'ים קרואו שהרחיקו משפחות אפריקאיות אמריקאיות מדיור בר השגה באזור פרברים. על פי מאמר מאת אדוארד הומס מ -2006 כתב העת השחורים בהשכלה גבוההבשנת 1947, מיסיסיפי, רק שניים מתוך 3,000 הלוואות VA הלכו לוותיקים שחורים. סוגיות אלה לא טופלו במפורש עד לחוק הדיור ההוגן משנת 1968, אך - עדיין עד היום - א השפעה מתמשכת על ההרכב הדמוגרפי של מי גר איפה.
עם השנים, ככל שאוכלוסיית הוותיקים גדלה עם כל מלחמה, הקונגרס הפך זכאי ליותר ותיקים לתכנית. בנוסף, הלוואת ה- VA הותאמה כדי לספק מענה טוב יותר לצרכים המתפתחים של ותיקים: האחריות הועלתה עם עליית מחירי הדיור, הסרת מועדי התפוגה, הלוואות הפכה להיות זכאית למימון מחדש והון עצמי במזומן, ההגדרה של בתים זכאים הורחבה לכלול בתים של דירות ובתים ניידים, ושיפורים ידידותיים לסביבה היו אלוף. בנוסף, אמצעים כמו "דמי המימון" (אחוז קטן מהמשכנתא במקום ה- PMI המסייע בכיסוי הפסדים במקרה של ברירת מחדל) שיושמה בשנות ה -60 והוגדרו פטורים מהעיבודים בתקציב כך שהתוכנית יכולה להועיל לוותיקים במשך שנים לבוא.
מאז הקמתה, הלוואת VA סייעה לרבים להשיג את "החלום האמריקאי" בתמורה לשירותם. בגלל זה, זה יצר כוח מתמשך אדיר. בשנת 2016, א שיא חדש נקבע עם יותר מ- 700,000 ערבויות להלוואות בית. הסיבה שזה נשאר מתקן כה חשוב ופופולרי לקהילה הצבאית היא מכיוון שזה יכול להיות קשה עבור אנשי צבא להשיג מימון קונבנציונאלי לבית - מסיבות רבות מאותן סיבות היה קשה ב עבר. למעשה, מחקר חדש מ- רשימת דירות מצא שלותיקים יש שיעורי בעלות גבוהה יותר מאשר לא ותיקים (76 אחוז לעומת 62 אחוז).
עם זאת, לא קל לוותיקים להשיג בעלות בתים כמו שהיה פעם. במחקר הדירות רשימת נמצא כי הוותיקים האחרונים (אלה ששירתו בעידן Post-9/11) הם 35 אחוזים יותר עמוסים במונחים של דיוריהם מאשר קודמיהם ואפילו הלא-ותיקים שלהם עמיתים. זה נכון אפילו שהם מרוויחים יותר בממוצע מאשר לא ותיקים. לווטרינרים הצעירים הללו יש רק בעלות בתים של כ -40 אחוז - וזה עדיין גבוה מהשיעור המילניום הכולל של 32.2 אחוזים, על פי הנתונים של המכון העירוני. כל זה מאותת שיכול להיות שהגיע הזמן שהקונגרס יעודכן את הצעת החוק בשנית.
אף שכוחו אולי נחלש בשנים האחרונות, הלוואות VA לאפשרו - והמשיכו לאפשר - בעלות בתים עבור אלפי ותיקים. עבור אנשי שירות וותיקים רבים, זהו סוג ההלוואה היחיד בו הם יוכלו להיות זכאים.
ומכיוון שאנשי השירות עוברים בתדירות כה גבוהה, עלויות ההעברה מסתכמות במהירות מעבר למה שניתנו להם דמי מעבר. הלוואת VA יכולה לסייע במזעור הוצאות העברת הכיס, כגון פיקדונות ביטחון ומקדמות.
כיום, על מנת להיות זכאים להלוואת VA, חייבים להיות ותיקים לפחות 90 יום רציפה של חובה פעילה בזמן מלחמה, 181 יום חובה פעילה בתקופת שלום, שש שנים במילואים או במשמר הלאומי, או להיות בן / בת הזוג ששרדו של ותיק או איש שירות שעבר בתור תפקיד או בגלל נכות הקשורה לשירות. ברגע שוותיק יזכה בזכאות, יש להם את זה לכל החיים והוא יכול לבקש הלוואות VA רבות ככל שתרצו. עם זאת, הם יכולים לקבל משכנתא פעילה אחת בלבד בכל פעם והם חייבים לעבור לביתם תוך 60 יום מרגע הרכישה.
ה- VA מבטיחה רבע מגבלת ההלוואה המתאימה להלוואות מעל 144,000 $ (מספר זה יכול להשתנות מדי שנה). דמי מימון משתנים בהתאם למחיר הבית, המקדמה ומצב רוכשי הדירות. ציון האשראי הממוצע הנדרש לרוב המלווים נותר נמוך כמו 620, ותיקים מסוגלים להעפיל אפילו עם יחס גבוה לחוב להכנסה. שתי הדרישות פחות מחמירות ממה שנדרש עבור קונים צבאיים המחפשים FHA והלוואות קונבנציונאליות. עם זאת, דרישות בדיקת ודיור מחמירות יותר מאשר במשכנתא רגילה.
"הופתעתי כמה פשוט היה לרכוש את הבית שלנו," אומר ג'סטין ב ', איש שירות המתגורר כיום בג'קסונוויל, פלורידה. הוא פשוט סגר בביתו שרכש בהלוואה VA לאחר שעבר לתחנת החובה החדשה שלו. "המתווך והמלווה שלי עבדו כל כך טוב שכל מה שנותר לי לעשות היה להוכיח את זכאותי ולחתום על ניירות. לא היה לי מקדמה ובסגירה אפילו קיבלתי המחאה על עלויות הסגירה שלי. "
כמו רבים מהוותיקים שהשתמשו בתוכנית שלפנינו, החבר שלי ואני חווינו נהדר ויכולנו לרכוש בית כשאחרת לא היינו מסוגלים לעשות זאת. בגלל מחירי שכר הדירה המרקיעים סביב מתקנים צבאיים, אנו אפילו חוסכים כסף מדי חודש על ידי בעלות של בית במקום זאת! עם משפחות רבות העומדות בפני אי וודאות פיננסית, תוכנית ההלוואות של VA הפכה ליתרון חיוני עבור ותיקים. הוותיקים שלנו עובדים קשה כדי להבטיח שהחירויות שאנו נהנים מהם בכל יום ימשיכו להתקיים, ואני אסיר תודה שיש תוכנית בחוץ כדי לעזור לוותיקים ולמשפחותיהם לגמור מעט את הקצוות קל יותר.
לפני שאתה אורז את אביזרי הפליז שלך, מבטאי הטרצו והמקרמה, קח קצת זמן להגניב תצוגה מקדימה של אומרים מומחי נדל"ן שהם המגמות הבכירות ביותר בהן נבדוק את הרשימות שלנו 2020.
שרה מגנוסון
18 בדצמבר, 2019