אתה מנסה לחסוך 20 אחוזים כדי להשכיב את הבית הראשון שלך, אבל אתה יודע בדיוק למה אתה שואף לסכום הזה? אם כי אינך צריך להניח אחוז כזה ממחיר רכישת הבית שלך כדי לקנות, זה אכן עוזר לשניים דרכים עיקריות: זה חוסך לך כסף בטווח הרחוק על ידי התרת ריבית והופך לך הלוואה אטרקטיבית יותר מבקש. ובעוד כל מה שנשמע כמו מטרה נהדרת, זה יכול להרגיש בלתי אפשרי עבור רבים. וגם אם תמצאו דרכים לחסוך כסף זה, האם תקריבו חיים מהנים ומגשימים אחרת?
אמנם 20 אחוז למטה עשויים להיראות כמו המקדמה הרגילה, אך למעשה זה רחוק מזה. על פי האיגוד הלאומי של מתווכים, בחמש השנים האחרונות יותר מ -70 אחוז מרוכשי הדירות הראשונים (שלא שילמו במזומן) - ו -54 אחוז מכל הקונים - שילמו פחות מ- 20 אחוזים.
מה מפריע לנו לפגוע ביעד החיסכון הזה? על פי אותו דו"ח משנת 2017, חסמי החיסכון השתנו בקרב קבוצות הגיל. בערך 23 אחוז מהנשאלים מגיל 36 ומטה אמרו כי חסכון בתשלום מקדמה הוא המשימה הקשה ביותר בתהליך קניית הבית, ומציין לעיתים כי חוב הלוואת סטודנטים מנע אותם. המשיבים הצביעו גם על חובות כרטיסי אשראי והלוואות רכב כגורמים דוחים.
"יש סיבות מעשיות מאוד לכך שאנשים אומרים שאתה צריך לכוון לעשרים אחוז, אבל אני יודע כפעם ראשונה קונה, זה הרבה כסף מזומן מראש, "אומר פרנווש טורבי, עיתונאי הכספים האישיים, מארח הפודקאסט “
אז כסף, "ו- לשגרר את השגריר לחינוך פיננסי. "כשאתה מניח את הכסף הזה, הערכת הסיכון שלך יורדת בצורה טובה. במילים אחרות, אתה לא רואה סיכון ללווה כמו מישהו שיש לו רק חמישה אחוזים למטה. "הורדת 20 אחוזים פירושה שלא תצטרך לשלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI) וכנראה שתשיג גם ריבית טובה יותר - שני דברים שיעניקו לך תשלום משכנתא חודשי נמוך יותר. בנוסף, מימון מאובטח יותר לרוב ימתיק את הצעתך כדי לעזור לך להשיג את הבית שאתה רוצה.
אם אתה עדיין מבין כמה כסף אתה רוצה להניח על בית, הנה כמה גורמים מועילים שיש לקחת בחשבון:
אם תהיה לך משכנתא שהיא גבוהה מעלות שכר הדירה הנוכחי שלך, העמיד פנים שיש לך כבר את תשלום המשכנתא הזה, מציע פאולה פנט, המנחה של להרשות לכל דבר פודקאסט.
הכניסו את אותו "תשלום" (או את ההפרש בין שכר הדירה הנוכחי שלך למשכנתא העתידית המשוערת) לחשבון חיסכון. "זה יגרום לך לחקות את החוויה של תשלום משכנתא גדול יותר, ותוכל לראות איך ההרגשה הזו חשה בחייך", אומר פנט. "אם אחרי חודש-חודשיים אתה חושב, 'זה מלחיץ מדי. שאר תזרים המזומנים שלי הוא חזק מדי. 'ואז, לא מזיק שום עבירה. אתה פשוט צבר קצת חיסכון נוסף ", אומר פנט. השתמש בכסף הזה מאוחר יותר כדי לעבור ולהסדר בהוצאות, היא מייעצת.
מרבית הלוואות שאינן עומדות בקנה אחד ומשכנתא רגילות עם פחות מקדמה של 20 אחוזים יתייחסו לביטוח המשכנתא הפרטי (PMI). PMI מגן על חברת המשכנתא אם ברירת המחדל להלוואתך. PMI עולה בדרך כלל בין 0.5 לאחוז אחד מכל סכום ההלוואה בשנה Investopedia. זה אומר בהלוואה של 100,000 $ אתה יכול לשלם 1,000 $ לשנה - או 83.33 $ לחודש (בהנחה שדמי PMI של אחוז אחד). כפל את המספר החודשי הזה אם ההלוואה שלך היא 200,000 $ וכן הלאה.
למרות ש- 83.33 $ אולי לא נשמעים לך הרבה בחודש כרגע, אתה לא צריך להוזיל את האופן בו זה עשוי להשפיע על ההוצאות שלך בעתיד. מה אם אתה צריך לטפל בבני משפחה חולה בזמן שאתה בהריון והמכונית זקוקה לצמיגים חדשים, או אם תאבד את מקום העבודה והגג יתחיל לדלוף? "זה מה שמעסיק אותי בנושא ה- PMI, זה לא 80 הדולר בחודש", אומר פנט. אתה צריך לחשוב איך אתה יכול להרשות לעצמך תשלום חודשי זה במהלך 15 או 30 השנים הבאות כשאתה מזג אוויר בכל מיני מהמורות בכביש - כלכלית ואישית.
"רכישה משמעותית והתחייבות לטווח ארוך לא צריכים להיות מבוססים על האם אתה יכול לעמוד בתשלומים החודשיים בתמונת המצב הספציפית הזו", אומר פנט. "מסגרת קבלת ההחלטות החכמה יותר תהיה אם הרכישה הזו היא משהו שתוכלו לחיות איתו במשך שנים רבות, והיא תהיה מספיק משתלמת שאם שיהיו להם שיהוקים גדולים בעתיד."
"כשלקוחות האלפיים שלי מגיעים אלי ואנו דנים ביעדי החיים האולטימטיביים שלהם, קניית בית היא כמעט תמיד ברשימות המשאלות שלהם, "אומרת זיאה אשבנשד, יועצת פיננסית בחברת Pell Wealth Partners בניו יורק. עיר. היא תעבוד עם לקוחותיה על ידי ניתוח מעמיק של הכנסותיהם והוצאותיהם: "אנו מזהים הזדמנויות עבורם לחסוך עבור המקדמה", היא אומרת. "ברגע שהלקוחות שלי מזהים את המקדמה של 20 אחוז כמטרה, אנחנו מסתכלים על תזרים המזומנים שלהם ורואים כמה הם יכולים לחסוך על בסיס חודשי," היא אומרת. לאחר מכן הם מקימים חלק מתשלומי המשכורת של הלקוח כדי לעבור לחשבון חיצוני שמיועד אך ורק למטרה זו.
המטרה עשויה להיות לחסוך כסף זה לאורך תקופה של שלוש שנים, אומר אסבנשד. "ברגע שאנחנו יוצרים את התוכנית שלהם, אנשים ממש מתלהבים מזה. כשאני נפגש איתם שנה לאחר מכן הם אומרים 'אני לא יכול תאמינו כמה כסף חסכתי למטרה זו וזה מרגיש ממש בר השגה. 'יש שם תחושת גאווה,' היא אומר.
אשראי ממלא תפקיד גדול בתהליך קניית הבית. "הייתי ממליץ לקחת את האשראי שלך ברצינות כמו מוכנות המזומנים שלך", אומר טורבי.
אם ציון האשראי שלך פחות ממצוין, הזמן שאתה לוקח לחסוך למקדמה שלך הוא זמן נהדר לשפר אותו. זה לא רק יבטיח שתקבל הלוואה, אלא גם שתחסוך כסף בתהליך. "כדי להשיג את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית, אתה רוצה לוודא שיש לך את הציון האשראי הטוב ביותר," אומר אסבנשד. לא בטוחים לאיזה ציון לכוון? בדוק מה דרוש ציון אשראי בכדי לקנות בית.
כל המומחים שלנו המליצו להחזיק הוצאות של לפחות שלושה חודשים 'בקופת החירום שלך עבור אותם אירועים בלתי צפויים שהזכרנו קודם. "אני יודע שיש אנשים שאוהבים לדחוף את זה עוד קצת... אבל שלושה חודשים זה ברומטר נוח," אומר פנט.
טורבי מהדהד את זה, ומוסיפה שהיא חושבת שלמילניום המוצלחים דיגיטלית כנראה יש סיכוי טוב יותר להקפיץ חזרה לאחר פיטורים, וכי מינימום של שלושה וחצי מקסימום שישה חודשים של הוצאות מחייה בחיסכון להספיק.
לפני שתחליט איזה בית אתה רוצה לקנות, שקול מה שלוש, חמש או עשר השנים הבאות עשויות להביא לך ולמשפחתך. האם אתה רוצה לקחת פסק זמן מהעבודה כדי להישאר בבית עם ילדים? זה ישפיע על הכנסותיך ויכולתך לבצע תשלומי משכנתא. האם אתה או בן זוגך מתכננים לחזור לבית הספר במשרה מלאה או חלקית? האם בקרוב תזדקק למכונית חדשה? זו הוצאה שתזדקק לה כסף לאחר שתסגור בבית. כל אלה החלטות חשובות שכדאי לקחת בחשבון כשאתה שוקל להשתמש בחסכונות שלך ולבצע תשלומים חודשיים.
"קנו בית במחיר שווה לכל נפש בנסיבות שיש רק אדם אחד שמרוויח כסף", מציע פנט. "זה בעצם עושה שני דברים: האחד, זה נותן לך את הגמישות להורה אחד להישאר בבית. שניים, אם אתה נפרד, תגרש גירושין ואז אדם אחד יוצא החוצה והאדם השני נשאר עם הבית, זה מצב סביר יותר לכך שמי שבסופו של דבר יחזיק את הבית הזה יוכל להמשיך להרשות לעצמו את זה תשלום. "
אמנם המאמץ הזה אולי לא יהיה מציאותי עבור כל מי שרוכש בית על בסיס הכנסה כפולה, אם תשלח ממנו חלק יציב מהצ'ק של אדם אחד, יהיה לך חסכון גדול אם צריך מכם אתם חווים אובדן עבודה, זקוקים לפסק זמן לטיפול בבני משפחה חולה, דרשו חופשה נוספת לאחר שנולד תינוק, או פשוט להיות מוכנים טוב יותר להוצאות הגדולות שהחיים זורקים עליהם אתה. יש לך מכונית שנמצאת על הרגליים האחרונות? פנט מציע לשאול את עצמך אם אתה יכול לגרום למכונית לשרוד עוד שנה או שנתיים, ואז לתקן את המכונית כך הוא פועל ונסה לגרום לו להימשך כך שתוכל להשתמש בכסף אחר זה למקדמה ולקבל את המשכנתא הטובה ביותר עבורך פחית. בסופו של דבר זה יעדיף אותך כלכלית לחכות.
טורבי אומר לקחת על עצמו את המשכנתא שמאפשרת קצת נשימה בתקציב שלכם. "אתה מכניס כסף למה שנקווה להיות נכס מעריך לאורך זמן", היא אומרת.
מס הכנסה מאפשר משיכות IRA מוגבלות ללא עונש לרכישת בית בפעם הראשונה של עד 10,000 דולר. ואם היה לך א רוט IRA לפחות חמש שנים יתכן שיש לך קצת יותר מרחב; אתה תמיד יכול למשוך את התרומות ללא מסים ופנדלים, אך אתה עדיין שומר על גבול 10,000 $. ניתן להשתמש בכספים לרכישת בית ראשונה או בעלויות סגירה.
עם זאת, זה לא תמיד מומלץ: "אני חושב שנסיגה של עד 10,000 דולר מהרוט שלך זו טעות גדולה," אומר אסבנשייד. "IRAs ברוט הם כמו תקן הזהב בהשקעה, במיוחד כשאתה צעיר מכיוון שהכסף גדל פטור ממס כל חייך ואז הוא יוצא ללא מיסים. אם אתה צריך לגעת בחשבונות פרישה, אני חושב שבטח לעשות את זה בצורה של הלוואה זה הטוב ביותר מבין האפשרויות הרעות. אבל המטרה האמיתית היא לנסות להשיג את המקדמה הזו בלי לקחת את הפרישה שלנו או לפגוע בה. "העצה שלה? עדיף להחליף ולשלם את ה- PMI.
א הלוואת מינהל הדיור הפדרלי (FHA) היא משכנתא מגובה ממשלתית שנועדה לסייע לרוכשי בתים ראשונים שאין להם כל כך הרבה כסף להניח על ביתם או שיתאמצו לקבל הלוואה קונבנציונלית. עם הלוואת FHA, דרישת המקדמה היא 3.5 אחוזים עבור ציוני אשראי של 580 ומעלה ו -10 אחוזים עבור ציוני אשראי של 500-579, על פי מאמר בנושא BankRate.com. תשלם גם PMI מיוחד - שנקרא פרמיית ביטוח המשכנתא FHA (MIP) - עבור כל אחד מהם אורך חיי ההלוואה (אם תוריד פחות מעשרה אחוזים), או 11 שנים (אם תשקע יותר מעשרה אחוז). אתה יכול לבטל את MIP, אם כי על ידי מימון מחדש להלוואה קונבנציונלית.
למרות שזה נראה כמו הרבה, זה למעשה אפשרות טובה עבור רבים. טורבי אומר שזה מסלול שונה לבעלות על בתים לרוכשים ראשונים של הכנסה מסוימת שרוצים להפוך לבעלי בתים ואולי אין להם כל כך הרבה כסף מזומן לעשות את זה. עם זאת, יש לקחת זאת רק אם אינך מאריך יותר מדי בכל מה שקשור למשכנתא.
"עשה את המחקר שלך", מהדהד אבנשאד. "אם אתה זכאי להלוואה של FHA ויש לך עבודה מאובטחת, יכולת להרשות לעצמך את עלויות הדיור שלך ולהקצות את קרן החירום הנוספת ההיא, אני חושב שכדאי לחקור זאת."
לפני שאתה אורז את אביזרי הפליז שלך, מבטאי הטרצו והמקרמה, קח קצת זמן להגניב תצוגה מקדימה של אומרים מומחי נדל"ן שהם המגמות הבכירות ביותר בהן נבדוק את הרשימות שלנו 2020.
שרה מגנוסון
18 בדצמבר, 2019