אחרי שביצעתי כמה שיפוצים גדולים בביתי, רציתי לקבוע את החזר ההשקעה שלנו, כמה עוד נוכל לעשות לפני שהרכוש שלנו יהפוך שיפור יתר, ואם היה שווה לבחון מימון מחדש. אז פניתי למתווך הו-כל-כך-נדיב שלי, גארט אקלס סמונין בלואיוויל, קנטקי, להערכה גסה לפני שהלכנו להערכה רשמית. באופן כללי, כשאתה מקבל הערכה, זה מגיע עם דפים שקשה לנפות בז'רגון הנדל"ן. אז תארו לעצמכם את הפתעתי כשאקלס נתנה לי מספר ישר והסבר שכמעט כל אחד יכול היה להבין.
בעוד שאנשי מקצוע רבים בתחום הנדל"ן מעריכים במונחים של "דולרים למ"ר", אקלס העדיף - לפחות במקרה שלי ובאזור שלנו - לדרג נכסים בסולם של חמישה עד חמישה כוכבים. בעיקרון, הוא מסתכל על הנכסים בשכונה, רואה מה הם הולכים ויוצר חמישה סוגריים שונים: נכסים שהם כמעט בלתי ניתנים לחיים הם נכסים של "כוכב אחד", ונכונות בית חלומות מהקודקוד הם הנכסים "חמישה כוכבים", כאשר מחיר הבתים החציוני באזור הוא כ"שלושה כוכבים " נכסים.
"אם מסתכלים על זה בדרך זו, אני יכול בקלות לזהות את סוג הקונה ואת טווח המחירים שהם ככל הנראה ישלמו עבור הנכס," אומר לי אקלס. "אנו יכולים להקצות מחיר סביר לטווח מטר מרובע לכל אחת מקטגוריות 'הכוכבים' באזור המיקרו." הוא גם אמר ששיטה זו מאפשרת לו שליטה טובה יותר על שונות.
הוא אמר לי שכשרק רכשנו את הנכס שלנו, הוא היה מסווג אותו כשני כוכבים נמוכים: היה לו פוטנציאל, הוא היה בר-חיים, אך הוא זקוק נואשות לעדכונים. שילמנו 200,000 $ עבור זה, או בערך 50 $ למטר מרובע. ואז, כאשר עשינו עדכונים כלליים ראשוניים (כמו התקנת אוויר מרכזי, טונות של עדכונים קוסמטיים, ורנו משימת בטן של הנורא קומה שלישית), הוא אמר שקפצנו לבית של שלושה כוכבים מוצק בינוני עד גבוה, והגדיל את ההערכות שלנו ל -85 דולר למ"ר ל -95 דולר למ"ר כף רגל.
והוא צדק! כאשר הייתה לנו הערכה רשמית, הבית שלנו הוערך בסכום של 350,000 $ לאחר העדכונים הראשוניים שלנו.
אז עשינו שיפוצים נוספים - עדכנו את המטבח, המזווה והאמבטיה שלנו (מה שאקלס אמר לנו שיהיה חזותית ו שזכה להערכה תפקודית על ידי קונה טוב יותר.) הוא אמר לנו שהרנוסים האלה העבירו אותנו לרמת כוכבים גבוהה של שלושה עד נמוכים קטגוריה. בהתבסס על נכסים דומים באזור, זה העלה אותנו עד $ 110 עד $ 115 למ"ר, או בין 429,000 $ ל 448,000 $.
החלטנו ששווה לממן מחדש וקיבלנו הערכה רשמית. מסתבר שהוא שוב צדק - גם אם היה שמרן מעט - והבית שלנו היה שווה 475,000 דולר.
אנו עדיין מתכננים כמה עדכונים קלים כדי לשפר עוד יותר את הדירוג שלנו, אבל אקלס אמר לנו שהבית שלנו באמת יוכל להיכנס ל דירוג בינוני של ארבעה כוכבים, או כ- $ 125 דולר למ"ר, מכיוון שזה פוטנציאל הערך המקסימאלי של הנכס שלנו, בגלל המיקום שלו והכללי פונקציונליות. למרות שנוכל להוסיף כל שדרוג לנכס שלנו, יש רק כל כך הרבה תשואה על ההשקעה שנקבל עבורו.
"ממש כמו הקונה שלא ישלם כסף 'חמישה כוכבים' עבור מלון שנמצא במרחק של חצי קילומטר מהחוף, אני לא חושב יש משהו שאתה יכול לעשות - או סכום כסף שאתה יכול לבזבז - כדי להפוך את זה למיקום של חמישה כוכבים, "אקלס אמר.
כן, השיטה של אקלס אינה שגרתית, אך הגישה שמאחוריה נפוצה אצל סוכני נדל"ן. בזמן עינת בר, סוכן נדל"ן עם מצפן בברוקלין, ניו יורק, אומרת שמעולם לא עשתה דירוג כוכבים, היא ועמיתיה בדרך כלל עושים דרוג של מאפיינים לפי מצב ומיקום בסולם עם נכסים דומים בשוק ועתיד מכירות. עם זאת, לא כל הסוכנים עושים זאת. בר מציין כי חלק מהסוכנים בעיר ניו יורק דבקים בקפידה במחיר לשמאות מטר מרובע.
כל זה אומר שבהחלט לא כדאי לכם לדלג על הערכה רשמית אם אתם מחפשים למכור מתישהו בקרוב או למחזר מחדש - אבל אני חושב הטריק של אקלס עזר לי מאוד כאשר אני מנסה לאמוד מה כדאי לבצע שיפוצים וכמה הם יוסיפו למכירה מחדש של הבית שלי. ערך.
לפני שאתה אורז את אביזרי הפליז שלך, מבטאי הטרצו והמקרמה, קח קצת זמן להגניב תצוגה מקדימה של אומרים מומחי נדל"ן שהם המגמות הבכירות ביותר בהן נבדוק את הרשימות שלנו 2020.
שרה מגנוסון
18 בדצמבר, 2019