אנו בוחרים באופן עצמאי מוצרים אלה - אם אתה קונה מאחד הקישורים שלנו, אנו עשויים להרוויח עמלה.
כולנו שמענו את זה. אם אתם מחפשים לקנות, עליכם תמיד ללכת על הבית הגרוע ביותר בשכונה הטובה ביותר. אבל האם רבים מאיתנו עצרו אי פעם לחקור את החוכמה המקובלת ההיא? חשבתי שאני קונה כנס מתי קניתי את אחד הבתים במחיר הנמוך ביותר בשכונה שמקומיים רבים מתרחקים ממנה (ולתסכול הנצחי שלי שנהגי Uber אומרים לאורחי Airbnb שלי עליהם להימנע) - אבל האם זה נכון?
קראתי את הספר שלהם כדי שלא תצטרך (למרות שזה קריאה נהדרת!) ושוחחתי איתו זילובהכלכלן הבכיר אהרון טרזאס, שהעביר אותי במחקרים ובממצאים שלהם. (הרשה לי להקדים את זה באומרו שאני לא מומחה נדל"ן ולא משחק אחד באינטרנט. אני משתף כאן את מה שלמדתי ואת החוויה שלי. הקילומטראז 'שלך עשוי להשתנות.)
נראה כי הפתגם מבוסס על אהבתנו להסדר. "כולם מחפשים עסקה", אומר טרזאס, "אם מסתכלים אחורה הייתה התחושה הזו שהבית הזול ביותר בשכונה הנחמדה היה טוב עסקה... שזו הייתה כניסה לדלת האחורית לאזור מציק. "ובטוח, הוא מכיר, אם אתה רוצה לשפשף מרפקים עם אנשים עשירים יותר, או גישה לעשירים יותר מתקנים שכונתיים כמו פארקים ובתי ספר עולים על הרצון שלך לראות את ערך הבית שלך צומח, מה שיכול לגרום לך לקנות בית זול ב"טוב " שכונה.
עם זאת, אם אתה מעוניין שהערך הביתי שלך ילך לשוברים בשנים הבאות, הנתונים שלהם אומרים שזו לא הדרך ללכת.
טרסאס הוסיפה את זילוב על ידי זוג אנשי ציד בתים שהתוסכלו מכך שלא היו להם גישה לנתונים שעשו מתווכים. והאם אי פעם יש להם יד על נתונים עכשיו! אז הם חפרו לזה.
הם דירגו לפי מחיר את כל השכונות באזור מטרוני מסוים ברחבי הארץ לקחו את עשרת האחוזים התחתונים של הבתים והשוו אותם למגמה הכללית בהתאמה שכונות.
מה שקרה הוא שעשרה האחוזים התחתונים העריכו בדיוק את תורם עם אחרים בשכונה, אומר טרזאס. אוקיי, ובכן, זה לא טוב או רע.
"הבועט מגיע," הוא אומר, "כשמשווים בין השכונות היקרות האלה לשכונות אחרות באזור המטרו. אזורים יקרים אלה נוטים לבצע פחות מדי את המטרו כולה. "
הנה מה שאתה צריך לעשות אם אתה רוצה בית שעתיד לעלות במהירות רבה יותר: ציין את האימרה הישנה, וקנה את הבית הזול ביותר בשכונה הכי חמה, שם, אומר הספר:
אבל מה הופך שכונה לוהטת? לפי המתמטיקה, זהו זה שבו, מבחינה היסטורית, ערכי הבית נמצאים מתחת לערך של המטרו בכללותה, אך במהלך חמש השנים האחרונות ניתן לראות הערכה מעל לחצי המטרו. ואיך אתה מוצא את המידע הזה? "המקום הברור הוא זילוב," אומר טרזאס (הוא הוא הכלכלן הבכיר שלהם), אבל אתה יכול גם לדבר עם אנשי נדל"ן מקומיים.
אם לא אכפת לך לחרוש דרך גיליונות אלקטרוניים מגה כלשהם, הכל בקטע zillow.com/data. מצאתי את נתוני השכונה שלי בעזרת טראזס. (אני סופר כאן, לא סטטיסטיקאי!)
כמובן שאתה צריך להיות בשכונה החמה מוקדם מספיק כדי להתקרב לעסקה, אז כאן נכנס למדע (או אמנות?) המסובך של זיהוי מה יהיה חם אחר כך.
קחו בחשבון את אפקט ההילה, אומר טרזאס, וחפשו את השכונות במחיר נמוך יותר הסמוכות לשכונות החמות. בתי הקפה והגלריות הללו וכאלה יתחילו להתפזר לאזורים נוחים יותר ככל שהמחירים שם יעלו. (אני יכול להתחייב בזה - מכרנו את הבית הישן שלנו בשכונה שהתחממה למדי להפתעתנו והתקרבנו לעיר התחתית לזרם הנוכחי שלנו, הרבה יותר מחיר למטר אחד למטר, והמסעדות מתחילות להגיע.) גם קירבה למרכז העיר חשובה, אבל היו כמה מעניינים אחרים ממצאים.
"תשכח מהיפסטרים", נכתב בספר. "מעל לכל, האינדיקטור הגדול ביותר לשכונה שיום אחד יעריך מאוד בערכה היה גיל מלאי הדיור שלה. ככל שהבית הממוצע ישן יותר, כך סביר יותר ששכונה נתונה תראה הערכה חזקה. "
מה למה? כאן אני ממש מתרגש, יושב כאן בביתי משנת 1890. "בתים ישנים נוטים לדרוש השקעה גדולה יותר", מסביר טרראס, (אפשר לומר זאת שוב!) "וזו הסיבה שהם משתלמים יותר. זו הזדמנות הדורשת השקעה מסוימת, אך היא תשתלם לאורך זמן ארוך יותר. "(עם זאת, יתכן שהם לא היו המציאה שהם היו בעבר, הוא אומר עליונים לתיקון לא מוזלים באותה מידה כמו בימינו.)
הדבר יכול להיות נכון כשמדובר בשכונות בהן אוכלוסיית שוכרים גבוהה יותר; "בעלי בתים אלה לא בהכרח משקיעים בבתים אלה או מתחזקים אותם באותה מידה", הוא אומר, כך סביר יותר שתמצא מתקן עליון במחיר שווה לכל נפש כאשר הם יגיעו למכירה.
אם תשואה נהדרת היא מה שאתה מחפש, שכח את החוכמה המקובלת, לדברי מומחים אלה. הבית הזול בשכונה הטובה ביותר הוא לא הדרך ללכת. במקום זאת, קנו את הבית הזול ביותר בשכונה החמה ביותר - והתחילו במבט בשכונה ותיקה יותר בסמוך לפעולה.
