לעתים קרובות תשמע את המונח "משכנתא שנייה" מופיע כשאתה צופה בסרט או בתוכנית טלוויזיה כאשר דמות אינה במצב כלכלי רב. "הם היו צריכים לקחת משכנתא שנייה על הבית שלהם," ילחש דמות רכילותית, המתאר כיצד התזזיתיות שלהם נפלה בזמנים רעים. אבל משכנתא שנייה מקבלת ראפ גרוע - למרות שהם מסוכנים, הם לרוב כלי נהדר לפתור בעיות כלכליות או אפילו להתקדם בחוכמה.
לפני שנעמק בגרגיר הנפלא של משכנתא שנייה, בואו ניגש לאותו עמוד עם מה בדיוק הוא. המשכנתא הראשונה שלך היא הלוואה שעוזרת לממן רכישת בית כך שלא תצטרך לגייס מאות אלפי דולרים בבת אחת (כי בוא נהיה אמיתיים: למי יש כסף כזה?)
אך משכנתא שנייה מאפשרת למעשה ללוות כסף מההון העצמי של הבית. הון עצמי הוא החלק הלא ממומן מערך הבית שלך, כך שבעצם אתה מרוויח את הכסף ששילמת לבית שלך לשימוש לדברים אחרים. "נניח שהבית שלך שווה היום 250,000 $, ואתה חייב 150,000 $," אומר הולדן לואיס, NerdWalletמומחה למשכנתאות. "הפחת את החוב מערך הבית וזה ההון שלך: 100,000 $." ההון של הבית שלך יכול לצמוח ולהצטמק מחוץ ל תשלום המשכנתא שלך: ערך שנצבר משוק נדל"ן חזק או שיפורים שביצעת יכולים לתרגם לעלייה הון עצמי. עם זאת, אתה יכול גם לאבד הון עצמי אם הבית שלך יורד בערכו או אם שוק הדיור מתרסק.
עם זאת, אתה לא תמיד יכול פשוט להוציא את כל ההון העצמי שלך בבית: "מרבית המלווים להון עצמי רוצים להחזיק את סך החוב (עבור שתי המשכנתאות) ל -80 אחוז מערך הבית, או לפעמים 90 אחוז ", מסביר לואיס." אז בדוגמה [זו] הבית שווה 250,000 $, ו -80 אחוז מזה $200,000. אם אתה חייב 150,000 $ על המשכנתא הראשית, זה נותן לך עד 50,000 $ אתה יכול ללוות. "
ממש כמו המשכנתא הראשונה שלך, הבית שלך מוחזק כבטוחה למשכנתא השנייה שלך. אם ברירת המחדל למשכנתא שלך, לבנק הסמכות לקחת את הבית שלך כהחזר.
אוקיי, עכשיו כשאתה מבין מהי בעצם משכנתא שנייה, בואו נתעמק מדוע תרצה הלוואה. במקרים מסוימים יתכן שילם באגרסיביות את המשכנתא שלך לחסוך בתשלומי ריבית, ורוצים לפנות כמה כספים לשימוש במקרה חירום. יתכן שתרצה לעשות א שיפוץ גדול כדי להגדיל את ההון העצמי שלך, אך שוב, אין לך את הכסף העומד לרשותך. במצבים מסוימים, יתכן גם הגיוני להשתמש בהון הביתי שלך לאיחוד חובות (למשל לפרוע חובות מרובים עם ריביות גבוהות עם הלוואה גדולה אחת עם ריבית קטנה יותר), לשלם עבור השכלה, או אפילו שטרות רפואיים גדולים. עבור אחרים, הוספת משכנתא שנייה היא הדרך הטובה ביותר להרשות לעצמך בית ללא מקדמה של 20 אחוזים.
עכשיו, אם זה לא היה מספיק מבלבל שיש משכנתא ראשונה ושניה, יש למעשה שני סוגים בולטים של משכנתא שנייה: הלוואת הון ביתית ונקודת אשראי ביתית (HELOC). בואו נדבר על ההבדלים:
הלוואת הון ביתית היא הלוואה חד פעמית המספקת סכום כסף חד פעמי שתוכלו להשתמש בו לכל מה שתרצו. עם סוג זה של הלוואה, תוכלו להחזיר את ההלוואה בהדרגה לאורך זמן. הלוואות להון ביתי בדרך כלל הן בעלות ריבית קבועה ותקופת הלוואה, ואתה משלם את אותו הסכום מדי חודש. בעיקרו של דבר, הם עובדים בדיוק כמו המשכנתא הראשונה שלך, עם זאת הם בדרך כלל מגיעים עם ריבית גבוהה יותר שער מהמשכנתא הראשונה שלך מכיוון שאתה מוסיף קצת יותר סיכון למימון הבית שלך, פטריק בויאגי, מנכ"ל rategravity.com, אומר.
קו אשראי ביתי (HELOC) הוא, ובכן, ההון של הבית שלך הפך לקו אשראי. מי שהמלווה שלך תקבע מגבלת הלווה מקסימלית, ותוכל לשאול ככל שיהיה בכל נקודה עד שתגיע למקסימום. אתה יכול גם לקבל HELOC ולעולם לא להשתמש בו, אבל הוא שם אם אתה זקוק לו. זו הסיבה שלעיתים קרובות משווים קווי אשראי לכרטיסי אשראי - ולרוב יש להם ריביות נמוכות יותר מזו שעושה הפלסטיק. הם גם לא מופחתים, כמו הלוואה להון עצמי. עם זאת, HELOCs מגיעים עם שיעורים מתכווננים, כך שתשלומים חודשיים יכולים לעלות או לרדת, תלוי בשיעורי הרזרבה הפדרלית.
עכשיו כשאתה מבין מה זה HELOC, הנה מטורף: אם אתה סופר קרוב לשלם את המשכנתא שלך ואתה רוצה להפחית ריביות נוספות (אם אתה זוכר, מכיוון שהמשכנתא מופחתת, אתה לשלם יותר ריבית לפני 30 השנים שלך) אתה יכול לקחת משכנתא שנייה בצורה של HELOC, לשלם את המשכנתא שלך ואז להשתמש ב- HELOC כמשכנתא הראשונה שלך ולנכות את זה ריבית. (אם אתה מבולבל מהקונספט הזה, סביר להניח שאתה עדיין לא מוכן לעשות את זה.)
אוקיי, אוקיי, אוקיי, אז אמנם זה אולי היה מבלבל, הנה מה שעשוי לחול עליך: אם כי נשמע אינטואיטיבי, בעלי בתים ותיקים המחפשים להשתמש בהון הם לא האנשים היחידים עם שנייה משכנתא. רוכשי בית ראשונים עשויים לבחור לקחת שני משכנתאות בבת אחת אם הם לא יכולים להרשות לעצמם 20% מקדמה מבלי לקחת על עצמם PMI. לרוב מכונים אלה "הלוואות פיגיבק." בדרך כלל ניתנות הלוואות 80/10/10 או 80/5/15. המשמעות היא שהם לווים 80 אחוז מסכום הבית שלהם במשכנתא ראשונה בשיעור קבוע אחד, 10 או 5 אחוזים מהסכום שלהם ערך בית במשכנתא שנייה עם שער קבוע אחר גבוה יותר ומספק 10 או 15 אחוזים כהון העצמי שלהם דרך ירידה תשלום.
במקרים מסוימים זה יכול להסתדר כאופציה הכספית הטובה ביותר עבור חלקם. מכיוון שהבנקים רואים הלוואות מעל 80 אחוז מערך הבית כהלוואות בסיכון גבוה יותר, לרוב הן מגיעות עם ריבית גבוהה יותר ודורשות PMI שלא כמו אלה עם 20 אחוז מקדמות ומעלה. משכנתא שנייה יכולה לעזור להוריד את הריבית הזו ולהיפטר מ- PMI על ידי פירוק ההלוואה הגדולה הזו: במקום ללוות הרבה כסף בריבית גבוהה מאוד, יש אנשים מקבלים משכנתא ראשונה בסכומי ההלוואה התואמים (מה סוכנויות כמו פאני מיי ופרדי מק הגדירו) ואז משכנתא שנייה לכיסוי ההלוואה שנותרה עלויות. "אין זה נדיר שהתשלומים המשולבים יהיו פחותים מאשר הלוואה בודדת עם ביטוח משכנתא," אומר בויאגגי. בנוסף, לעת עתה, הריבית על ההלוואה השנייה שלך ניתנת לניכוי מס (בכפוף למגבלות ניכוי ריבית), אך תשלומי ביטוח המשכנתא אינם.
כשמדובר בתהליך המשכנתא השני - לא משנה לשם מה תשתמשו בו - ישנה חשיבות עליונה לזכור שבאופן ממש משלים את ביתכם על הקו. בנוסף, זכור כי תצטרך לשלם עלויות רבות עבור הערכות, בדיקות אשראי וכו '. אם יש חשש אמיתי שלא תוכל לשלם משכנתא שנייה, זו לא ההלוואה המתאימה לך.
בנוסף, חשוב על מה אתה רוצה כזה. אם אתה רוצה לקנות טסלה חדשה, משכנתא שנייה כנראה אינה הדרך ללכת. במקום זאת, הם הטובים ביותר להשתמש בכדי לשפר את המצב הכספי (לאחד חוב או לשפר את ההון) במקום ליצור בעיות פיננסיות חדשות.
וכמובן, אל תבססו את ההחלטות הכספיות שלכם ממאמר זה: העצה הטובה ביותר בכל הקשור לשקול האם משכנתא שנייה מתאימה לכם היא לדבר עם קצין הלוואות מכובד. אנו רוצים לתת לך את כל המידע שאנו יכולים, אך דעתם המקצועית חשובה ביותר. כדאי גם לשוחח עם מכין המס לפני שתתחיל לקחת ניכויים אם אתה לוקח (או מתכנן לקחת) משכנתא שנייה.
בסופו של יום משכנתא שנייה יכולה להיות אופציה אידיאלית עבור אנשים מסוימים. רק הקפידו לקבל החלטה מחושבת, משכילה ומושכלת מקצועית לפני שתחתמו על הקו המקווקו.