קניית בית אינה משימה קטנה. יש החלטות ענק לקבל: האם אתה מחפש מקש סיבוב או מקבע עליון? האם הנסיעות הארוכות יותר שוות את החיסכון? יש גם אינסוף מספרים לכתוש: כיצד משווה משכנתא בריבית קבועה לשיעור מתכוונן? כמה אתה באמת הולך לשלם על הבית הזה של 200,000 $? וכשמציגים את כל זה, סביר להניח שתתקל באיזה ז'רגון חדש לגמרי לפענח.
אחד המונחים השכיחים יותר שאפשר להתמודד איתם במהלך החיפוש הוא מה שמכונה "התיישנות פונקציונלית." לדוגמה, המתווך שלך עשוי להתייחס לבית פחות מושלם בבית מחיר נהדר כ"מיושן תפקודי ". אתה יודע מה המשמעות של פונקציונלי, ואתה יודע מה פירוש מיושן, אבל מה המשמעות של זה עבורך, קונה הבית והעתיד הפוטנציאלי מוכר? כאן כל מה שאתה צריך לדעת, כולל אם קניית בית מיושן פונקציונלי הגיוני עבורך.
למונח התיישנות פונקציונלית יש כמה יישומים שונים, תלוי בענף, אך בשנת נדל"ן זה מתייחס לאובדן שווי הנכס עקב סגנון, מרחב או עיצוב מסוים תכונה. בעיקרון, לבתים מיושנים פונקציונליים יש יותר מדי או מעט מדי דברים לעומת בתים אחרים באזור ובשוק.
לדוגמה, נניח שאתה מסתכל על בית ישן עם שני חדרי שינה ואמבטיה אחת בשכונה מלאה בתים חדשים לגמרי הכוללים חדרי שינה עם שלושה פלוס ואמבטיות עם שני פלוס. הבית אליו אתה מסתכל ייחשב כ"מיושן פונקציונלי "מכיוון שאתה עדיין יכול לגור בבית בית, רוב האנשים לא רוצים כי הם יכולים להשיג בית באיכות גבוהה יותר באזור תמורת פרמיה קטנה בלבד. סוג זה של התיישנות פונקציונלית נקרא
מחסור ב מכיוון שיש תכונה או גורם כלשהו שהופך את הבית לקוי בהשוואה לבתים אחרים בסביבה.התיישנות פונקציונלית יכולה לעבוד להפך. בית גדול וחדש בשכונה של בתים קטנים וישנים ייחשב גם הוא מיושן תפקודי בגלל איכותו הגבוהה בהשוואה לשאר השכונה. סוג זה נקרא יכולת-על (המכונה גם שיפור יתר) מכיוון שערכי הנכסים הנמוכים בשכונה משמעותם שאנשים לא ירצו לשלם את המחיר המלא של מה שתכונות אלה שוות.
בנוסף לבית ולמיקום הכולל, התיישנות פונקציונלית יכולה להתייחס גם לתכונות עיצוב אינדיבידואליות. לדוגמה, אם בעל בית צובע את כל ירוק הזית של הארון או בונה בריכת שחייה בחצר הקדמית, רוב הסיכויים שרוב הקונים הפוטנציאליים יכבו על ידי תכונות אלה, ובכך יעבירו את הבית לתפקוד מיושן.
בקיצור, בעוד שבתים מיושנים מבחינה פונקציונלית הם פונקציונליים לחלוטין, הם מתיישנים מבחינה כלכלית. מישהו יצטרך להתפשר בקניית בית מיושן באופן פונקציונאלי, יהיה זה הקונה באמצעות מחסור (כל שדרוג יצטרך לצאת מכיסם) או למוכר באמצעות יכולת-על (הם לרוב יצטרכו להתפשר על מחיר המכירה רק כדי להוריד את שוק).
כשמדובר בשמאות בית מיושן תפקודי, יש לקחת בחשבון גורם אחד עיקרי: האם ההתיישנות ניתנת לריפוי או חשוכת מרפא? במילים אחרות, האם ניתן לתקן בקלות את ההתיישנות התפקודית?
התיישנות בלתי אפשרית מתרחשת כאשר עולה יותר כדי לפתור את הבעיה אז זה יהיה שווה מבחינת העלאת ערך הנכס. לדוגמה, אם בית קטן מאוד ומיושן בהשוואה לשאר השכונה, הוא ייחשב לבלתי מרפא מכיוון שיש צורך בשיפוץ כבד כדי להגדיל את ערכו (והם עלולים לעלות יותר מהכסף שהם יחזירו למועד מכירה חוזרת).
מצד שני, התיישנות ניתנת לריפוי קורה כאשר העלות לתיקון משהו היא גם קלה וגם הגיונית מבחינה כלכלית. שאלו את עצמכם: האם זה שווה את הבעיה? אם ארונות המטבח בירוק הזית מכבים את הקונים, פחית פשוט צבע לבן מסתבר שווה יותר מהעלות.
למרות שזה נראה כאילו בית מיושן תפקודי מגיע עם סיבוכים, זכרו, יתכן וזה האינטרס שלכם לתת לו מבט שני. "אם הבית הזה עם רק חדר אמבטיה אחד או המתווה הפחות-אידיאלי הוא זה שמכניס אותך לשכונת החלומות שלך בלי להפריע לתקציב שלך, אז כדאי לשקול," אומר הולי יוז, מתווך באוסטין, טקסס. פעמים רבות, בתים מיושנים מבחינה תפקודית יושבים בשוק לאורך זמן רב יותר מהממוצע של השכונה - מה שאומר שהקונה נמצא במקום נהדר לנהל משא ומתן. עם זאת, התרחק מנושאים גדולים חשוכי מרפא כמו בתים עם יסודות רעועים ותכונות אחרות של בית הספר הישן כמו מערכות ספיגה.
"אם זה נושא גדול מדי, הבנקים לא יתאפקו בזה", מוסיף יוז.
במילים אחרות, אם בית פנטסטי אחרת מיושן פונקציונלי, זה לא אומר בהכרח שהוא לא יכול להיות בית החלומות שלכם. יש לך גורם נוסף לשקול לפני שתקבל את ההחלטה הסופית. בהצלחה!