אם הספקתם ששותף לחדר שלכם אוכל את שאריות המוצא שלכם, בעל הבית הנעדר שלכם מטייל בשכירות שנה אחר שנה למרות שהחום בקושי עובד, או אמא שלכם לשאול באיזו שעה אתה - מבוגר מלא בפעם האחרונה שבדקת - תהיה בבית, אתה אולי חולם לקנות מקום משלך ולעשות את זה מוקדם יותר מאשר יותר מאוחר.
אבל איך אתה יודע אם אתה מוכן לקנות בית והאם זה רעיון טוב? ישנן שכירות שונות לעומת קנה מחשבונים שם בחוץ (זה מהניו יורק טיימס, זה כנראה הטוב ביותר) שיכול להגיד לך, באופן כללי, קניית בית הגיונית יותר מבחינה כלכלית מאשר השכרה באזור שלך. אבל אף אחד מהם לא באמת יכול לקבל את ההחלטה הענקית הזו עבורך.
וזו החלטה שמשנה חיים. בעלות על בית סייעה היסטורית למשפחות מהמעמד הבינוני לבנות עושר לטווח הארוך: השווי הנקי של בעל הבית החציוני הוא מדהים 90 פעמים זה של השוכר החציוני. אז למה שלא תרצו לקפוץ על הרכבת הזו בהקדם האפשרי?
חכה, טייגר. קניית בית יכולה באותה מידה לגרום להרס כלכלי על חייך. מיליוני משפחות איבדו את בתיהם לעיקול במהלך המיתון הגדול. חמישה מיליון בעלי בתים בארצות הברית עדיין מתחת למים על המשכנתא שלהם, כלומר הם חייבים יותר לבנק מאשר שווה לביתם, אפילו לאחר עליית מחירי הדיור של חמש שנים.
העובדה היא שבעלות בתים אינה השקעה כה רבה מכיוון שהיא רכב חיסכון בכפייה. ולמרות מופעי הדפדוף בבית ב- HGTV, זה בהחלט לא תוכנית מתעשרת-מהירה. להלן כמה דרכים לאמוד אם אתה באמת מוכן לקנות - ולשמור - על בית.
יש סיבה שקניית בית קשורה לעיתים קרובות ל"התמקמות ". אינך צריך להתחתן או אפילו בזוגיות לקנות בית, אבל זה עוזר אם פגעתם ברמת יציבות אצלכם החיים. אם אתם מתכננים לקנות בית עם בן זוג, וודאו שהקשר שלכם עומד על בסיס יציב. אם אתה עדיין מגרד לבזבז שנה בחו"ל בחו"ל, אולי תחזור על זה מהדרך. ואם אתה (כמו רובנו) לא יכולת להרשות לעצמך משכנתא ללא תשלומי המשכורת הנוכחיים שלך, הערך למדי את הסבירות שלך של העברת או פיטורים, והאם אתה יכול בקלות למצוא עבודה אחרת באזור שלך אם זה היה קורה קורה.
"לא הייתי רוצה שמישהו יחשוב שאתה צריך להתחתן לפני שאתה קונה בית", אומרת מארי פרסטי, בעלת / מתווכת של קבוצת פרסטי בניוטון, מס. "אם אתה נמצא במערכת יחסים איתנה, קניית נכס יכולה להיות נהדרת מכיוון שתלמד לעבוד יחד עם הכספים ולקבל החלטות כצוות. אבל אתה באמת לא רוצה לקנות נכס עם אדם אחר אם מערכת היחסים שלך לא יציבה מספיק, כי זה תהליך מלחיץ. "
אתה צריך להיות מוכן להישאר בבית חמש עד שבע שנים ומעלה. מכירת בית היא יקרה מטורפת - עמלות המתווך בלבד אוכלות כ -5% ממחיר המכירה. ואם טנקי שוק הדיור, כפי שנהוג לעשות מדי פעם, אינך רוצה להיאלץ למכור למשבר - אתה רוצה להיות מסוגל להוציא אותו עד שהמחירים יתאוששו.
אז אם ברצונך להסתלק עם כל הכסף לאחר מכירה, עליך לתכנן להישאר מוכן לזמן מה - או לפחות להיות בטוחים שתוכלו לכסות את רוב המשכנתא או את כל אלה על ידי השכרת הנכס, במידה ותאלצו לעבור דירה לפני כן לאחר מכן. "אינך רוצה לקנות נכס אם אתה לא מתכוון להיות שם במשך חמש עד שבע שנים," אומר פרסטי.
בעלות על בית עשויה להגיע גם עם כמה שינויים באורח החיים - במיוחד אם הבתים שתוכלו להרשות לעצמכם ידרשו עבודה מסוימת. "יש קונים שאני מכיר שאוהבים לצאת לשניים או שלוש חופשות בשנה או לנסוע כל סוף שבוע בקיץ, והם עדיין לא מוכנים עדיין להשקיע הרבה מזמנם הפנוי בעבודה ראשונית מגורים. ואם זה המקרה הם אולי לא מוכנים לתיקון עליון, "אומר פרסטי. "אני מכיר בעלי בתים חדשים רבים שלוקחים את הזמן והכסף שהם היו מוציאים בחופשה ומכניסים אותו לבית החדש במקום, וזו החלטה פיננסית חכמה לטווח הארוך. אבל אתה מוכן לוותר על שנה או שנתיים על חופשות? "
זכרו שאינרציה היא כוח רב עוצמה, וכשמניחים שורשים - התיידדות עם חברים בשכונה, שליחה ילדים לבתי ספר מקומיים, מסתבכים בקהילה - יתכן שתקשה יותר להרים ולעזוב אחר כך ב. אם אינך יכול לראות את עצמך מתגורר במקום חמש שנים מהיום, חישב היטב אם קנייה היא המהלך הנכון.
המוכנות הפיננסית חשובה לא פחות, אך אולי קלה למדידה. אם אתה בקושי מסתדר כמו שהוא, משכנתא לא תוכל לעזור למצבך.
אתה זקוק למזומן ואשראי: קניית בית היא יקרה, ושמורה בדרך כלל לבעלי אשראי טוב מהממוצע. אמנם אתה יכול להעפיל למשכנתא עם ציון אשראי נמוך כמו 620 - או אפילו בשנות ה 500 עם הלוואה FHA - הריביות הנמוכות ביותר עוברות לבעלי אשראי מצוין. וריבית נמוכה יותר פירושה תשלום חודשי נמוך יותר, שמשמעותו יותר כסף הולך לעבר הבית ופחות למלווה.
"מתווכים ומלווים ימשכו את כל שלושת דוחות האשראי שלך ושלוש מהציונים שלך וישתמשו בניקוד המספרי האמצעי", אומר מומחה האשראי. ג'ון אולצהיימר. "הריבית הטובה ביותר שפורסמה על הלוואות משכנתא מיועדת לאנשים עם ציוני אשראי מעל 760."
ניק בסר, מנהל תחום דיור ופיתוח קהילתי ב- Guidewell Financial Solutions ללא מטרות רווח, ממליץ לבקש ולבדוק את דוחות האשראי של Equifax, Experian ו- TransUnion הרבה לפני שתתחיל לעבוד ציד. "זה המידע עליו מבוסס ציון האשראי שלך, כך שאתה עשוי להזדקק לזמן כדי לחלוק על אי דיוקים אפשריים," הוא אומר.
אולצהיימר אומר שדרך זולה יותר להשיג את אותו הדבר היא לקבל מראש את המלווה על ידי המלווה. "הם ימשכו את כל שלושת הדוחות והציונים שלך ויידעו אותך מייד אם אתה כשיר ובאילו שיעורים," הוא אומר. הצעת המחיר שלהם תותנה בחיתום מלא, הוא אומר - זה לא כמו לקבל אישור מראש - אבל זה יהיה תן לך הבנה מדויקת של איכות האשראי שלך, מעודנת אפילו יותר מאשר לקנות או לגשת לדוחות ולציונים שלך באינטרנט.
בינתיים תצטרך גם לחסוך סכום מזומנים כבד - מספיק בכדי לכסות את המקדמה ועלויות הסגירה. בעוד שקונים לראשונה יכולים בדרך כלל למצוא אפשרויות משכנתא בתשלום נמוך למטה, אפילו 3.5% מבית 300,000 דולר הם 10,500 דולר - לא בדיוק שינוי נתח. עלויות סגירה - עמלות הבנק השונות וחיובים אחרים המגיעים לחתימה בקו המנוקד, כגון ביטוח כותרות ודמי שמאות - בממוצע יותר מ- 2,000 $ בשנת 2016.
א שיפור של 100 נקודות בניקוד האשראי שלך יכול לחסוך לך 150 $ לחודש במשכנתא של 200,000 $, וכמעט 60,000 $ בתשלומי ריבית לכל החיים. אם אתה יכול לשלם כמה חובות מסתובבים (יתרות בכרטיסי אשראי) ולבצע תשלומים קבועים במועד עבור שנה נוספת, יש לך טוב לנקוט בשיפור דרגת האשראי שלך באופן דרמטי.
בינתיים, גרוש כסף רב יותר למקדמה יכול לעזור לך להעפיל לתעריף טוב יותר ולהימנע מתשלום ביטוח משכנתא פרטי יקר (PMI), אשר המלווים דורשים בדרך כלל למשכנתא עם פחות מ -20% למטה. ומכיוון שתצטרכו לממן פחות ממחיר הרכישה הכולל, תשלום המשכנתא יהיה ניתן לניהול יותר ותבזבזו פחות על ריבית לאורך חיי ההלוואה.
אתה עדיין צריך כסף שנשאר. לקנות בית זה יקר, אבל כך גם בעלות על אחד, שנה אחר שנה אחר שנה. תנורי חימום מים משתקעים, יש להחליף את הכבישים, הקירות זקוקים למעילי צבע חדשים. בשלב מסוים, עם מעט אזהרה, יתכן שתצטרך להחליף את הגג בגובה 10,000 דולר ומעלה. אתה צריך כרית במזומן כדי לכסות את החומר הזה.
אם המקדמה שלך היא למעשה קופת החירום שלך, או שאתה לוקח את המשכנתא הגדולה ביותר שאתה יכול להעפיל בה, אתה מסתכן למתוח את עצמך רזה מדי. "וודא שיש לך את האמצעים הכספיים לא רק לקנות את הבית שלך, אלא להישאר בו גם", אמר חורחה קולון, מנהל התוכנית ב- המנטורים שומרי בית, תוכנית של העמותה לפיתוח קהילתי של אלסטון ברייטון. בבוסטון.
שרה קורוול, שעם בעלה סקוט ויסנאסקאס קנה בית עירוני בבוסטון בשנה שעברה, ציינה את עייפות השוכר כאחת הסיבות שהחליטו לקנות. "היו לנו כמה מהאתגרים שאתה מצפה למצוא כשאתה שוכר: דירות קטנות, מגורים קרובים עם שכנים ומקומות שנמכרו מתחתינו," היא אומרת. נוסף על כך, משפחתם הפרוותית - שני כלבים ושני חתולים - הגבילו את אפשרויות ההשכרה שלהם בכל פעם שהגיע הזמן לעבור דירה.
אבל זה לקח כמה שנים עד שהם באמת היו מוכנים לקנות. "דיברנו על קנייה במשך זמן מה, אבל ידענו שאנחנו רוצים להישאר באזור בוסטון מאשר להסתעף לפרברים - וזה דרש לחסוך הרבה יותר כסף למקדמה, "היא אומר.
קורבל אומר כי החלו לחסוך בשנת 2010 בציפייה ל"יום אחד "לקנות בית, ואז החלו לבקר בבתים פתוחים בסביבות תחילת 2015. "בהתחלה זה היה משהו שונה לעשות בימי ראשון, ולא היה לחץ למצוא מקום כי בכל מקרה לא יכולנו להציע הצעה", אמרה.
לאורך הדרך, במיוחד כשמחירי הדירות בבוסטון הגיעו לשיאים חדשים, היו להם ספקות. "לאורך השנים שקלנו שוב כמה פעמים, ותהינו אם לקנות אפילו שווה את זה", אמרה. "[אבל] בתחילת 2016 נמאס לנו ממצב החיים הנוכחי שלנו ונראה היה שהזמן הנכון להתייחס ברצינות לקנייה. עקבתי את זילוב וטרוליה כאילו זו העבודה היומית שלי. "
אם נמאס לכם באופן דומה אך מרגישים מעט לא מוכנים, אחת הדרכים להתכונן היא לעבור קורס רוכשי בית לראשונה. בדרך כלל מוצע על ידי ארגוני דיור בר השגה או קבוצות ללא מטרות רווח, כיתת קניית בתים טובה תנחה אתכם בשלבים השונים של תהליך רכישת הבית בו קבע והכיר לך את הדרמות האישיות שאתה עובד איתן (כולל סוכן נדל"ן, מפקח בית, מלווה משכנתא, סוכן ביטוח, ונדל"ן עו"ד).
בתמורה לכמאה דולר וארבעה לילות שבוע מחיינו למדנו אשתי ואני כמעט כל מה שיכולנו רציתי לדעת על בעלות על בית בכיתה כזו - כולל העובדה שלא היה לנו שום עסק לקנות בית בבית זמן. (כשאתה צריך לחכות עד שהשכורת שלך תיפתר לפני שתוכל להציע הצעה על בית, מכיוון שאתה בקושי יכול לכסות את הפיקדון בתום לב - להגיד כלום על מקדמה או עלויות סגירה - אינך מוכן לקנות בית.) אז צנחנו לעוד שנה ופיזלנו את חיסכון.
המשמעות היא איסוף דפי שכר אחרונים, החזרי מס, הצהרות הלוואות אוטומטיות ותלמידים, חשבונות כרטיסי אשראי ומידע בנקאי וקבלת אישור מראש על ידי המלווה. קצין הלוואות לא יכול לומר לך אם אתה מוכן רגשית לקנות בית, אך הם לא יתקשו לומר לך אם אתה לא מוכן כלכלית.
"אחד הדברים שאנו אומרים לאנשים הוא שהם צריכים להיות בעלי אישור מראש. זה אחד הדברים החשובים יותר כאשר הם בוחנים נכסים, "אמר קולון. "זה מראה למוכר שהוא רציני בקנייה ויש להם את האמצעים לעשות זאת."
מכיוון שלמרות שאתה סוף סוף מרגיש מוכן לקנות בית, מוכר לא מתכוון רק לקחת את המילה שלך על זה.
