ראשית חדשות טובות: למעשה ניתן לרכוש דירה במנהטן עבור פחות מ -300,000 $ לערך. (כן, דירה ממש - לא ארון! וכן, רכוש להחזיק, לא לשכור!) מדי פעם, יחידת שיתופי פעולה של קרן לפיתוח דיור (HDFC) פוגעת בשוק, ומספקת אפשרות נדירה ומשתלמת לרוכשי בתים פוטנציאליים.
אבל החדשות המרתיעות? לא רק שהם די נדירים, עסקאות הנדל"ן האלו הן גם תופעה של 22: כדי לקנות כזה צריך להיות משכורת שנתית תחת סף מסוים, אבל אתה צריך שיהיה לך כסף מזומן משמעותי למקדמות (ובמקרים מסוימים, עבור כל מחיר הרכישה). זה מגביל משמעותית את מאגר ציידי הבית שיכולים לרכוש למעשה סוג זה של קואופ-אפ. במקרים נדירים אנשים חוסכים. אולם הרבה פעמים מדובר באנשים (חושבים שבוגרי המכללה האחרונים) עם משכורת צנועה שנכנסים למשכורת ירושה או קבל דחיפה כספית ממשפחותיהם, או גמלאים ללא הכנסה חודשית אלא הרבה מזומנים ברזרבות. אנחה.
שיתופי הפעולה של HDFC בניו יורק עלו בשנות השבעים כאשר במהלך ההאטה הכלכלית החלו בעלי הבית לנטוש את הבניינים שלהם. הבניינים הועברו לתושבים לניהול. זה התחיל כניסוי, אך מאז התפתח לדרך נישה עבור ניו יורקים בני הכנסה הנמוכה-בינונית לרכוש בתים.
היחידות בדרך כלל נמוכות משווי שוק, מה שאומר שהמשכנתא שלך תעלה פחות משכירת יחידה בגודל דומה, מסביר יוג'ין גמבל, משקיע נכסים ושותף בכיר עם לוחשי רכוש, חברת השקעות ופיתוח נכסים.
בנוסף להיותו בנקודת מחיר נוחה יותר, שיתופי פעולה של HDFC הם לעתים קרובות מקומות עם תחושת קהילה חזקה, אומר מולי פרנקלין, סוכן נדל"ן עם CitiHabitats תיווך.
הדבר הראשון שקונים צריכים לדעת הוא אם הם זכאים לכובע ההכנסה של הבניין, והם צריכים להיות מסוגלים להראות את המספרים האלה על החזרי מס בשווי שנתיים, אומר פרנקלין. אין כובע הכנסה אוניברסלי ונוסחאות לקביעת מכסי הכנסה משתנים לפי שיתופי פעולה. הוסיט, חברת "למכירה על ידי בעלים" בניו יורק, הקימה א מדריך לדוגמא לחישוב הנחיות למכסי הכנסה. אתה יכול גם לבדוק את א יישום מדגםשבדרך כלל מבקש מידע על חשבון בנק, הפניות אישיות והסבר מדוע אתה רוצה לגור בבניין.
לוקאס Callejas, סוכן נדל"ן עם טריפלמנט בנדל"ן בניו יורק, אומרים שחשוב שהקונים ישקלו אם יש להם בונוסים מתוכננים או העלאות. אם כן, ייתכן שווה לבקש מחברה שלך לעכב את אלה אם אתה קרוב לכובע ההכנסה.
"חלק מהבניינים, תלוי בתוכנית, לא יאפשרו דולר מעבר למכסה", הוא מסביר. לאחרים עשוי להיות קצת חדר להתנועע עם גמישות קטנה.
בבנייני שווי עם הכנסה נמוכה, גמלאים עם כספים חזקים אך בעלי הכנסה נמוכה, כמו גם קניית מתנה עבור ילדים בוגרים שולטים במשחק, מסביר פרנקלין, מכיוון שכל כך הרבה מהרכישות הללו הם במזומן עסקאות.
"יחידות [רבות] הולכות לאנשים שיש להם הורים או סבים וסבתות עם נכסי מזומנים משמעותיים, או אנשים כאלה עזבתי משרות בעלות שכר גבוה ועכשיו עובדים בתחומים שבהם הם מפנים פחות, אבל מוצאים את זה יותר מתגמל, "פרנקלין אומר.
"אנשים נלחצים מכך שהבניין ידרוש ממך שלעולם לא תרוויח יותר מכס ההכנסה לאחר הרכישה," היא אומרת. "הבניין לא מתכוון לעקוב אחר הכנסותיך לנצח והחכירה הקניינית לא תישלל מהידיים שלך אם תקבל מבצע נהדר שנה לאחר הרכישה."
נקודה אחת דביקה נוספת: הקונים צריכים לברר אם הבניין אושר למשכנתא, אומר פרנקלין. "בניינים מסוימים אינם בעלי בריאות פיננסית חזקה, כך שסביר להניח שהבנקים לא ישאלו כסף", היא מציינת.
בדרך כלל, מסמכי HDFC דורשים מקדמה נמוכה במקצת, 10%, מסביר דברה בכטל, פרופסור בבית הספר למשפטים בברוקלין המלמד מרפאה ממוקדת HDFC; אבל כמה שכונות "חמות יותר" דורשות כל מזומן.
הקונים לא צריכים לצפות להרוויח הרבה כסף מ- HDFC. כן, למרות שמותר לך לקבל הכנסה גדולה יותר לאחר שתרכוש את הדירה, קרוב לוודאי שתושב הרוכש הבא ייאלץ לעשות זאת מתחת למכסה ההכנסה בעת הרכישה. אולם כל זה תלוי בכללי הבניין שלך.
"מחיר מכירה חוזרת אינו מוגבל, אך ההבנה כי שווי ההכנסה יכריע עד כמה תוכל להגיע למכירה חוזרת חשובה מאוד לניהול הציפיות," אומר פרנקלין.
בנוסף, מיסי להעיף (או דמי העברה המשולמים לבניין כדי לשמור על עתודות בעת מכירת) הם בדרך כלל גבוהים כדי למנוע תוכניות מהירות-עשירות.
"אני תמיד דואג שהקונים שלי יידעו שזו רק אפשרות מתאימה למישהו שמשתמש בדירה כמו המגורים העיקריים שלהם כ- HDFCs אינם מאפשרים לאנשים לקנות עבור Pied-à-Terre ויש להם מדיניות קפדנית בנושא דירות, " מסביר שלי פלייס, סוכן טריפלמנט.
Gam HDs רבים דורשים שיפוצים יקרים כדי להביא אותם לסטנדרט מחיה סביר ולכן יתכן והוצאות הכיס שלך יהיו גבוהות יותר משלל חלופות המפתח, מסביר גמבל.
יחידות HDFC מיועדות לאנשים בסוגריים בעלי הכנסה נמוכה-בינונית, וככאלה הם בדרך כלל נושאים דמי תחזוקה נמוכים, לוחשי רכוש"גמבל אומר. עם זאת, עמלות אלה מגיעות בעלות: דמי אחזקה נמוכים פירושם פחות נכסים נזילים שיש לבניין לתיקונים, ועל כן הבניין עשוי להיות נוטה לדאגות בטיחות או תחזוקה.
ובעוד שזה נכון לגבי כמה בניינים, יש מעין הרנסנס עם HDFCs של מנהטן. זרם של מכירות HDFC לאחרונה פירושו שלבניינים יש יותר בקופתם; רבים זוכים לשדרוגים נדרשים ונפתחים גם למימון, אומר פרנקלין.
