כשאמרתי לאמא שלי שאני עומדת להכניס הצעה לבית הראשון שלי, היא דחפה אותי להוריד 5,000 דולר. עם זאת, סוכן הנדל"ן שלי בקיא היטב בשוק הנדל"ן הדנוור של דנבר ולא הסכים עם האסטרטגיה הזו.
"תאבד את הבית הזה אם תציע מתחת למחיר הרישום," אמר לי סוכן הנדל"ן בתקיפות. למרות שהיה נחמד לחסוך 5,000 דולר אלה, הלכתי עם עצתו של הסוכן שלי.
ואני שמחתי שעשיתי, כי אמא, במקרה זה, לא ידעה הכי טוב. בזכות עצתו של סוכן הנדל"ן, בסופו של דבר זכיתי בהצעה - אפילו גברתי על קונה אחר שנכנס למחיר המבוקש, אך לא חסך הרבה מקדמה.
כאן, מומחי נדל"ן חולקים את הטעויות הנפוצות ביותר שאנשים מבצעים כאשר הם מתמודדים על בתים ומשא ומתן על המחירים:
כדאי לשים לב למספר הימים בהם היה בית כאשר אתה מתכונן לנהל משא ומתן, אומר פרד מקגיל, מייסד ומנכ"ל חברת פשוט, סטארט-אפ נדל"ן המתמקד בסוכני קונים. אם זה נמוך - נניח פחות מ 21 יום - תצטרך הצעה חזקה. אם זה כבר בשוק יותר מ 90 יום, זה בסדר להציג הצעה נמוכה. FYI, 90 אחוז מהמחיר המבוקש ייחשבו להיות נמוכים, אומר מקגיל.
כן, אתה רוצה להיות קונה חזק ולהיות בעל אישור מראש ביד יתן לך אמינות - אך אינך רוצה להודיע למוכר שאתה יכול להרשות לעצמך הרבה יותר ממה שנמצא על השולחן.
"לעולם אל תפיק מכתב אישור מראש מאת מתווך המשכנתא, מאיגוד האשראי או הבנק שלך, שמפרט מחיר עבור יותר מהמחיר המוצע," אומר לאנס מארס, המתווך הראשי ב תיווך סלון בפורטלנד, אורגון.
במקום זאת, בקש מהמלווה להתאים את המכתב לסכום שאתה מציע, עם חשבונך המקדמה הספציפית מולי פרנקלין, סוכן נדל"ן עם CitiHabitats תיווך בעיר ניו יורק.
"המלווה שלך צריך להיות שמח להוציא מחדש מכתב עבור כל הצעה והצעה נגדית שאתה רשאי להגיש," אומר פרנקלין.
אם אתה אוהב את הנברשות או טיפולי חלון בהתאמה אישית, הקפד לזהות אילו פריטים ברצונך להיכלל במבצע שלך (וגם הסכם רכישה), מייעץ לפרנקלין.
"המוכר אולי לא ירצה להיפרד מהם, אבל הזמן לדון בדברים כאלה הוא הרגע בו נכנסת ההצעה, לא יום לפני הסגירה," היא אומרת.
משא ומתן הוא רק אחד מהרבים מהגורמים שיכולים להשפיע אם זה שלך ההצעה מתקבלת, אומר אימראן פולדי, סגן נשיא NextHome, חברה שעוזרת לקונים לעבוד עם סוכנים מקומיים ולקנות נדל"ן באופן מקוון. אבל במקום להתמקד במספר הנמוך הזה - שעלול לכבות את המוכרים - ישנן דרכים אחרות להשיג את אותה התוצאה: ראה אם המוכר יכול לשלם חלק מעלויות הסגירה, או אם הוא מסוגל לזרז או לדחוף מועד סגירה, מצביע פולדי בחוץ.
המתווך קרי שולי, מייסד צוות קרי קרי בצפון וירג'יניה, ממליצה גם להציע למוכר הבית הסכם להשכרה, במקום בו המוכר נשאר בבית כדייר שמשלם שכר דירה לאחר הסגירה אם הם לא הבטיחו בית חדש לגור בו עדיין די.
"זה מקל על חיי המוכר בכך שהוא נותן להם זמן רב למצוא סידור מחיה אחר ולעבור דירה", היא אומרת.
"יש נתח לא מבוטל של מוכרים שרוצים למכור את ביתם לקונה שמעריך את פרטי הבית", אומר פולדי. "אם שתי הצעות שוות במחיר ובתנאים, מעט מאמץ נוסף זה יכול להיות ההבדל בקבלת ההצעה."
"אל תחשוב על ידי הנמכת הצעה ממש מחוץ לשער תוכל להשיג גניבה," היא אומרת. למען האמת, יש סיכוי טוב אם תגיע נמוך מדי, המוכרים ידחו את ההצעה מבלי לנסות ולנהל משא ומתן איתך. סוכן של קונה טוב יראה לך ניתוח השוואתי של הנכס לפני שתציע הצעה.
לאחר סקירת ניתוח השוק שלך, ג'סטין סטנפורד, סוכן עם קלר וויליאמס ריאלטי בלאס וגאס, אומר שאתה צריך להציע הצעה חזקה, בדרך כלל להיכנס לא פחות מ 95 אחוז מהמחיר המבוקש אלא אם כן יש בעיות בנכס.
אך קחו בחשבון את השוק. קונים עשויים להיות מסוגלים לגרום למוכרים לתרום לעלויות סגירה, אחריות לבית ועוד. עם זאת, בחלק מהשווקים התחרותיים, הקונים יצטרכו להציע קרוב יותר למחיר המחירון מכיוון שהמוכרים מבדרים 20 הצעות ביום הראשון בו הנכס פוגע בשוק, אומר סטנפורד.
לעתים קרובות, קונים פוטנציאליים ינסו להצדיק את מחיר ההצעה שלהם על ידי פירוט על כמה זמן וכסף שהם ישקיעו בכדי להביא את הבית לסטנדרטים שלהם, אומרת ג'יין פיטרס, מתווכת ובעלת של בית ג'יין ריאלטי בלוס אנג'לס. יתכן שהם ירצו לשדרג אמבטיה או מטבח, או שהם אולי לא יאהבו את השטיח וירצו להכניס רצפות עץ, היא אומרת.
"כל זה לא מעניין את המוכר," אומר פיטרס. למעשה, זה עלול להעליב את המוכר! לכן, כשמדובר בנדל"ן, דבר אחד יכול להיות שאמא צודקת בו: זה אף פעם לא כואב להיות טוב לב.