אה, שיפורים לבית יכולים להיות כל כך כיף. האם יש משהו יותר מספק מאשר דרמטי לפני ואחרי? תיקון הבית שלך יכול להפוך לדרך חיים. תמיד יש פרויקט אחר שרק מחכה לנגיע הקסם שלך. אבל לאלו מאיתנו עם א הרגל מקבע-עליון, ישנה סכנה האורבת בצד השני של כל אותם מנויים מחדש - זה הבית האיום מפני השתפר.
אתה מכיר את זה. הבית בשכונה עם הבעלים שפשוט עבר על הסיפון, עם קררה בה כולם נמצאים אחרת יש אריח בינוני נחמד, עם טווח זאב כאשר לשכנים יש GE מכובד לחלוטין תנור. אבל כשאתה נמצא בקדחת קדחת השיפור הביתי המלאה, זה יכול להיות קשה מאוד לחזור אחורה ולהעריך באופן אובייקטיבי את מה שאתה עושה.
אני מוצא את עצמי במצב הזה עכשיו. בשכונה שלי עם בתים ישנים בני מאה פלוס בזמן האחרון, אשר רואים ספיגה בערכים, מאניה לשיפוץ הבית שלי נמצאת במצערת. כל חדר צבוע. קומה שלישית בוצע מחדש לחלוטין. חדר בוץ המרה למזווה ענק. ואני עדיין חושב... עכשיו מה?
כעת ניתן לספור את ההכנסה של Airbnb כשמממנים מחדש את המשכנתא, בעלי ואני נמצאים בשיחות רציניות על השקעה באמבט חלומי - לא רק בגלל שמצב השירותים שלנו די נורא, אלא בגלל שאנחנו מוכרים את הבית הזה יום אחד ואני יודע שאנשים מקבלים החלטות קנייה על בסיס רגש - ואמבטיה תאווה עשויה לגרום לקונים להתעלם מהבית האחר של הבית חסרונות. אבל זו השקעה מפחידה-גדולה. האם זה הצעד הנכון רק בגלל כמה מחירים מנקרים עיניים ברחוב שלנו בזמן האחרון?
כדי לגלות איך בעלי בתים כמוני יכולים לבדוק את הקיבעון העליון של התיקון שלהם, פניתי למומחה - המתווך שלי, בחור שראה הרבה מהטעויות שבעלים יכולים לעשות. גארט אקלס הדריך אותנו דרך שתי רכישות בית ומכירה, ואני סומך על ההדרכה שלו לחלוטין. הנה מה שלמדתי.
אחת המילים האהובות על גרט היא מצבית. תוך שמירת עין על רצונותיו וצרכיו של הקונה העתידי שלך, "באמת חשוב להסתכל על השכונה שלך", אומר גארט. "ותדע איפה אתה מושווה לתקן השכונתי בכל מה שאתה חושב על שדרוג."
קחו משטחים. "אם התקן הוא גרניט ואתה יושב שם ללא גרניט או משטח יציב מסוג כלשהו... אז בטח העלאת הסטנדרט [לשכונה] תחזיר את ההשקעה הזו קרוב למאה אחוז כפי שאתה הולך להשיג, " הוא אומר. "במצב הזה זה בהחלט שווה את זה."
אם לאף אחד אחר ברחוב, לעומת זאת, אין דלפק משטח יציב, השדרוג עשוי רק להביא לך תשואה של 50 עד 60 אחוז, הוא אומר.
"אם אתה חושב על דברים כמו חדרי אמבטיה, מטבחים ומוסיף," אומר גארט, "זה גבוה יותר התקציב הולך, כך שאתה באמת צריך להסתכל על השכונה ולאן זה הולך למקם אותך. "
הז'רגון שהוא משתמש כאן הוא ליקויים. במקרה שלנו, למשל, לבתים במחירים הגבוהים יותר בשכונה שלנו יש אמבטיות הורים מדהימות ישר מהפינטרסט. יש לנו בינתיים אמבטיה קטנטנה ומוזרה עם דלת לשום מקום וארבע מפלסי רצפה שונים (אני אפילו לא רוצה לדעת) ומקלחת צפופה בגודל טלפון ביתן עם דיוס כך שלא מוכתם שום קרצוף יביא לנקות אותו (אני מבקש בשם מטעם הבעלים העתידי של הבית שלך: בבקשה לעולם אל תשתמש בדיס בצבע בהיר). כשקבלן מתייחס לזה כמקלחת בכלא, אתה יודע שקונים לא מתכוונים לחפור את זה.
"אם יש לך חדרי אמבטיה קצרים וזה מביא אותך לסטנדרט או מקצה אותך מעל לתחרות, זו כנראה השקעה טובה מאוד," אומר גארט.
אז איך אתה יכול לדעת איפה אתה חסר? הנה התירוץ שלך לפגוע בכל הבתים הפתוחים בשכונה שאתה יודע שאתה רוצה. תגיע עם יותר מקנאה ביתית. זה מה שאתה מתמודד כשאתה מוכר, "אין דבר טוב יותר מלראות את זה באופן אישי", אומר גארט.
אבל זה מעבר לרדיפת מעגל הבית הפתוח. מערכת יחסים טובה עם מתווך בעל ידע היא המפתח. לבקשתנו, גארט ניגש לחלוף את ביתנו לאחר שביצענו שנתיים של עבודה כדי לתת לנו את המשוב וההכוונה לגבי המקומות שבהם תהיה ההשקעה החכמה ביותר שלנו.
גם אם הוא יודע היטב, אין לנו שום כוונה למכור את הבית שלנו בזמן הקרוב, הוא יודע שמספקת שירות מסוג זה נשמרת הוא בראש (ורק) ברשימה שלנו למי להתקשר כשאנחנו מוכנים, ואנחנו נספר לחברים עליו כשהם מחפשים מתווך.
"מתווך טוב ירצה לעזור לך עם דברים מסוג זה", הוא אומר. "הם יכולים להרים במהירות את המחשבים," ולעזור לך להעריך היכן אתה עומד.
כשמדובר בצפייה בערכי הבית הסמוכים לטפס, "קל להתארף באחוזים", אומר גארט. אני יודע שכשראיתי את מיקוד המכירות שלי קפץ 43 אחוז בשנה הייתי כל מיני מסוחררים. אבל גארט מזג את ההתלהבות שלי.
במיוחד ב השכונה הצומחת כאשר אנשים מבצעים כמה שדרוגים רציניים, עליית מחירי המכירה יכולה להיות די דרמטית מבחינה אחוזית, הוא הסביר. כשמחירי הדירות קופצים מ 100,000 ל 130,000 "נראה שזה עשן חם בגלל העלייה באחוזים," הוא אומר, "מתי המציאות היא שהעלייה בדולר זהה ל [כמו בשכונה שהוקמה] בה 300,000 $ בתים צפו בעלייה של 30,000 $ או 10%. "
"זה החשיבות של להתקשר למתווך שלך ולהיכנס לאפס על מה שקורה," הוא אומר. "צריך להסתכל יותר מחצי שנה או שנה - מה ההיסטוריה לטווח הארוך? חזור חמש שנים אחורה ותראה מה קורה ומה גורם לזה? האם התעסוקה טובה יותר, מה קורה עם הכלכלה הכללית? האם פתאום יש מאמץ לגדל כמה שכונות? [עם הידע הזה] פתאום אני מרגיש הרבה יותר טוב כי יש סיבות מאחוריו. אם יש ספייק, ריצה של חצי שנה, ואנחנו רואים שהמחירים קופצים אבל אין ממש סיבה לזה יתכן שהיו לך כמה סלטות וזה נראה כמו קפיצה אבל זה לא אותו דבר [לטווח ארוך צמיחה]. אל תפתה למשהו שעשוי להיות משופר באופן מלאכותי. "
אמנם תקוע באמצע אולי לא נשמע מושך מדי, אבל בדיוק איפה אתה רוצה להיות כשמדובר בנדל"ן, אומר גארט. השוואה בין זה לרכבת, אם אתה המנוע - או הבית הטוב ביותר ברחוב - "יש לך את כל המכוניות האחרות מאחוריך כשאני מעכבת אותך. בצד ההפוך קשה להיות הקאביוזה. אם אתה יכול למקם את עצמך במקום שאתה באמצע, אולי לכיוון האמצע הקדמי שזה המקום הנהדר להיות בו. "
כמובן שתמיד יהיו "אנשים שרוצים להיות המנוע הזה ורוצים שכולם ידעו שהם המנוע", הוא אומר. "אם יש להם את האמצעים הכספיים אני בשמחה נותן להם להיות המנוע... תן להם להעלות את המחיר שלי."
עם זאת, אם אתה באמת רוצה את המונים המפוארים האלה ואתה הולך להיות שם זמן מה, שאל את עצמך אם אתה מוכן לבזבז את הכסף כי זה משהו שאתה באמת רוצה, אומר גארט. אם כן - ואתם יכולים להרשות זאת לעצמכם - בכל דרך, לכו על זה. לא כל שיפוץ הבית צריך לרדוף אחרי החזר ROI - אחרי הכל אתה צריך לאהוב את מקום מגוריך.
אולי אתה באמת אוהב דברים נחמדים, אבל אתה יודע היטב שטווח יקר מטורף לא תואם את שאר השכונה. זה עדיין הרבה מזומנים, אבל אין כמו רינו מטבחים שלם, אז למה לא להתייחס אל עצמך שם? בונוס, מכשירי חשמל ניידים. תנור מן השורה יכול להיכנס לאחסון לפני שאתה מוכר, אומר גארט - פשוט החלף אותו לאחד שמשתלב טוב יותר עם השכונה.
"המטרה היא לשים את עצמך במקום שאתה משכנע", אומר גארט, "איפה שאנשים אומרים שאנחנו הולכים להפסיד את זה אם לא נעבור עם זה כרגע. 'אם קונה אחד אומר שהסיכוי שאחרים יעשו זאת', ואז תקבל מספר הצעות.
"רוב הקונים כיום - אלא אם כן הם מחפשים בית כהשקעה גרידא - מעדיפים שלא יצטרכו להיכנס ולבצע מיד פרויקט," הוא אומר. "לגרום לזה להיות משכנע גורם לו להרגיש כמה שיותר מוכנים."
אני לא יודע מה איתך, אבל זה נשמע כמו מרחב כלשהו כדי לאפשר לגן העליוני המתקין שלי ליהנות.
