כשבעלי ואני - בעלי בתים שואפים שאנחנו - גילינו שנוכל לקבל הלוואת FHA לכיסוי רכישת דופלקס, טריפלקס או ארבע מורכבים, חשבנו שהכול מצאנו את זה. אבל ארבעה חודשים ותריסר הצעות אחר כך, עדיין גילינו הפתעות ימינה ושמאלה. זה מה שאנו רוצים שידענו לפני שננווט בחיפוש הביתי המשפחתי שלנו עם פחות סיכון גבוה.
קרא את חוקי המשכיר / הדייר באזורך לפני שאתה יוצא למסע זה! לכל מדינה ועיר יש מוזרויות משלהם, ואתם עשויים לגלות שעדיף להיות בעיר עצמה, או בפרבר מסוים. לדוגמא בעיר לוס אנג'לס יש חוקים לפיקוח על שכר דירה קפדניים מאוד, אך הערים הסמוכות בוורלי הילס, קולבר סיטי, גלנדייל ופאסדנה מעניקות לבעלי הבית זכויות נוספות. כאשר אתה מקווה לגור בעצמך באחת היחידות, אם היחידה הזו לא תהיה פנויה בזמן של מכירה חשוב לדעת מהן הזכויות שלך כבעלים ומה הזכויות של השוכר / ים הם. ברוב המקרים חוזה השכירות שלהם ממשיך לאחר המכירה, ואם תרצו להעסיק יחידה תצטרכו עקוב אחר נהלים מסוימים שעשויים להימשך עד 90 יום, אם כי ההלוואה שלך עשויה לדרוש אכלוס בתוך 60 ימים. היינו צריכים להעביר נכס שממש אהבנו כי לא יכולנו לאכלס באופן חוקי את היחידה שהכי אהבנו. ברוב האזורים לבעל מגורים יש יותר זכויות מאשר נפקד, אך עדיין יש עוד הרבה מה ללמוד.
ישנם שני שווקי דיור - אחד לדיירי בעלים, ואחד לשכירי נפקדים או למשקיעים. בני זוג הקונים לבית חד-משפחתי עשויים לראות דופלקס שהם אוהבים ומדברים את עצמם לתוכו כך שיהיה להם משרדים או מקום להורים מזדקנים. אבל השוק עבור ארבע מתחמים, למשל, כולל כמעט אך ורק סוג אחר של קונה - משקיע שלא צריך לדמיין את עצמם הופכים את הבניין לבית.
בגלל הדיכוטומיה הזו של השוק הרב-משפחתי, ואילו רשימות הדופלקס נראות יותר כמו רשימות בית חד-משפחתיות (עם הרבה תמונות, מרחבים נקיים והרבה מידע שיעזרו לכם להתרגש), הרישומים המכוונים למשקיעים הם לרוב די דליל. לעתים קרובות הם יכללו לא יותר מתמונה אחת (נמשכת מתצוגת הרחוב של גוגל לא פחות) ואת התיאור הקצר ביותר. אל תעשה טעויות: כאן גרים העסקאות. בשוק המשקיעים החזר ה- ROI (החזר ההשקעה) הוא המלך, ורגשות אינם משתלבים במחיר.
נפלנו למלכודת של קבלת החלטות רגשית לאחר שהחלטנו לקנות טריפלקס בשכונה נהדרת. ההצעה שלנו התקבלה, רק כדי לגלות שהבנק שלנו (שאליו אישרנו מראש) לא יממן את הרכישה. למה לא? השתמשנו בהלוואה של FHA, שהצריכה להיות עצמאי משולשת או ארבע מתחמים מהיום הראשון. משמעות הדבר היא כי שכר הדירה שנכנס מהיחידות השכורות בתוספת שווי השוק של היחידה שלנו היה צריך לכסות את המשכנתא רק עם מעט מקום לפנוי שמדי פעם. זה היה הלם של המערכת להבין שגם אם היינו יכולים לדבר בעצמנו להטביע יותר כסף בנכס שאהבנו, שאר העולם פשוט לא יראו אותו באותה צורה. איך שהם רואים את זה, אם ברירת המחדל להלוואתך תהיה בבעלותם של הנכס, והם רוצים לוודא שהם לא מפסידים עליו כסף - פעמיים, טכנית - אם זה יקרה.
לדיירים יש את הזכות ליהנות בשקט מהמרחב שלהם, גם אם זה למכירה. בין יחידות כבושות לבין בעלי קרקע נפקדים, יהיה לך מזל לראות רק יחידה אחת באופן אישי לפני שתגיש הצעה. התרגלו לרעיון להכניס הצעות בידיעה שברגע שתראו בתוככם היטב תוכלו למשוך אותם. המוכר יודע גם זאת, וייתן לך זמן להעיף מבט מסביב (כמו גם לבדוק, ממש כמו כל נכס אחר) לפני שידרוש כסף רציני.
למה להרפות מדבר טוב, נכון? רוב הנכסים שראינו היו בשוק מכיוון שהפיננסים לא עבדו יותר עבור בעל הבית. המצב הנפוץ ביותר היה בעל בית שלא העלה שכר דירה במשך כמה שנים ברציפות - בסופו של דבר מצא בעצמם ללא תזרים המזומנים כדי לעמוד בתיקונים, ודיירים שרוצים להיתקע בעסקה טובה לא משנה מה. היו מוכנים להתמודד עם תחזוקה נדחית, כשדיירים משלמים הרבה מתחת לדמי השכירות בשוק, או שניהם, והתאימו את מחיר ההצעה שלכם בהתאם.
