בין אם אתה רוכש בית או מוכר בית, תצטרך להתמודד עם משהו לקראת סוף המסע שלך המכונה הסגירה. בקיצור: זהו תהליך ממושך עם מטח של מסמכים משפטיים שחייבים להיחתם לפני שתעבור לגור.
אך רק בגלל שהגעת לשלב הסגירה של המכירה, זה לא אומר שאתה חופשי בבית. קדימה, מצא כמה דברים שיכולים להפסיק את סגירתך - ואת הרכישה או המכירה של הבית שלך.
הקונים מבקשים לרוב מהמוכרים לבצע שינויים מסוימים בנכס, כמו תיקונים, לפני שחותמים את העסקה. אמור "ממש לפני הסגירה, הקונה זוכה לפריצת דרך סופית, והם רואים שהתיקונים האלה לא בוצעו, או שהם בוצעו בצורה לא נכונה", מציין עו"ד Somerville, N.J. רג'ה א. סעדה. "אז יתכן שהקונה לא ירצה להמשיך בעסקה עד שייפתרו סוגיות אלה."
הוא מסביר כי ברגע שהריהוט, השטיחים והמוצרים האחרים של המוכר יוסרו מבית, קונה עשוי להבחין באזורים חדשים שזקוקים לתיקונים. חשוב שהקונים יקבלו תחושה מלאה של איך הבית ריק, ויסכימו עם המוכר על תנאי התיקונים לפני שהם מתקרבים לתקופת הסגירה.
אם יש מלחמה, או שקונה מרגיש שהם צריכים לעשות משהו כדי להתבלט, הם עשויים לשלם יותר מהמחיר המבוקש. אבל אם הקונה זקוק להלוואה לבית, המלווה ירצה לבצע הערכה, לדברי קרי אדמס, מתווך בבית הנבחרים.
קבוצת בלומל אדמס נדל"ן מצפן באלכסנדריה, וושינגטון. "אם הנכס לא מעריך את מחיר המכירה, הבנק ישאיל רק על סמך השווי המוערך," היא מסבירה.אז מה זה אומר עבור הקונה? "קונה שאינו מוגן באחריות הערכה יצטרך לבצע את ההבדל במזומן." ואם לקונה אין כסף מסוג זה מסתובב? אדמס אומר שהם יכולים להיות כברירת מחדל. "הקונים צריכים לדעת לפני שהם כותבים הצעה אם יש סיכון לסוגיית הערכה ומה הבעיה ההשלכות הן. " לכן כדאי להשתמש בסוכן של קונה מנוסה שמבין את זה תהליך הערכה.
חלק מהקונים מנסים גם למכור את בתיהם הנוכחיים בזמן שהם מחפשים בתים חדשים לרכישה. למעשה, לעתים קרובות הם זקוקים לכסף ממכירת ביתם כדי לבצע מקדמה על הבית החדש. "מוכר שיקבל חוזה המותנה במכירת הבית הקיים של הקונה יכול להוביל לסיום העסקה", אומר ג'רמי בראוןסגן נשיא בכיר ב- TTR Sotheby's International Realty בארלינגטון, וושינגטון.
למעשה, הוא אומר שמוכרים שמקבלים מקרים אלה איבדו שליטה על העסקה, מכיוון שהיא תלויה כעת בסגירת הבית האחרת. "לכל עסקה יש בעיות וחסימות דרכים ייחודיות, ואם מתעוררות בעיות שאינן ניתנות לעלות על עצמה על ידי הקונה העסקה על הבית הנוכחי, המוכר נותר כמעט חסר אונים פרט לשחרור הקונה מהבית חוזה. "
גם אם הבית שהקונה מוכר נמצא בחוזה, משהו עלול לקרות לעיכוב זה נסגר, יוצר אפקט אדווה.
אתה בטח יודע ששעבוד על נכס יכול למנוע מבעלי בתים למכור את ביתם. "עם זאת, אחד הדברים האחרונים שראיתי היה שעבוד שנרשם בנכס בזמן הנכס היה בפקדון, "אומר ג'ניפר אוקוחט, מתווך עם מצפן בלוס אנג'לס.
"בדרך כלל אנו מנסים למשוך את הכותרת ברגע שנפתח בפקדון ואפילו לבדוק את דוחות הכותרת המקדימים לפני רישום הבית." אז מה גרם לאירוע הספציפי הזה? אוקוחט אומר שמישהו שם שעבוד על רכוש המוכר והמוכר - שהיה תושב מחוץ למדינה - לא היה מודע לשעבוד. שתי האפשרויות של המוכר היו לפתור את השעבוד או לשלם את השעבוד מהתמורה בפקדון. "בסופו של דבר, הוא החליט לשלם את זה באמצעות נאמנות; עם זאת, אלמלא, המכירה הייתה נעצרת. "
אם אתה קונה בית חדש, נראה טבעי שתרצה ריהוט וריהוט חדשים. עם זאת, עליך לאבד את ההוצאות שלך עד שתחתום בקו המנוקד.
לפי איב הנרי, מתווך בפרוספר, טקסס, רכישות אלה הן הסיבה הגדולה והנפוצה ביותר להפסקת סגירה.
"פעמים רבות קונים יאושרו מראש, יתקבלו בחוזה ואז יחליטו לעבור על ריהוט חדש לבית, או מכונת כביסה ומייבש כביסה או מכסחת דשא", היא אומרת. לא משנה אם אתה משלם מזומן או לא. "גם אם הם פותחים כרטיס אשראי - למשל, ב- Home Depot - הוא עדיין מופיע כ'אשראי 'פוטנציאלי." וניתן לדחות את ההלוואה שלך ביום הסגירה. "ראיתי שרוכשים רבים מפשלים את כל הקשת שלהם כי הם יצאו וקנו מקרר יום לפני הסגירה", אומר הנרי.
בעבר, קונים יכולים להחליף מקום עבודה בזמן הנפקה - אם הם היו עוברים למשרה באותו תחום. עם זאת, הנרי אומר שהרבה השתנו. "אנשים רבים עוזבים משרות או מחליפים משרות - אפילו למשרה גבוהה יותר בתשלום - במהלך ההנחיה, מה שעוצר את הכל." וירוס הקורונוי שינה את התהליך באופן קיצוני. "בזכות הנגיף, התעסוקה מאומתת כעת שעה לפני הסגירה. " ואם חלו שינויים בהיסטוריה התעסוקתית, היא אומרת שהכל מסתיים, ויהיה צורך להתחיל מחדש בחיתום.
