החלום האמריקאי לובש צורות וצורות רבות ככל שיש אמריקנים לדמיין אותו. אבל גרסה מסוימת של חזון זה נמשכה לאורך עשרות שנים: זו של מושבה מסודרת על מגרש דשא עם חזית גדר.
אין שום דבר רע בחלום הזה. זה אחד מקסים! יש סיבה שילדים מציירים בתים חמודים עם ארובות מעשנות ועצי סוכריות על מקל בחצר. רוב האמריקאים גרים בבתים משפחתיים יחידים, הלוואי שהם עשו זאת, ובתים צמודי קרקע מפצים כעת יותר משליש מהדיור להשכרה.
אבל הבעיה היא שבקהילות רבות מדי, זהו רק גרסת החלום האמריקני מותרת.
בפרברים אמריקאים רבים כמעט בכל דונם של שטחי מגורים מיועדת אך ורק לבתים צמודי קרקע. אפילו בערים מרכזיות כמו לוס אנג'לס וסיאטל, אין זה חוקי לבנות כל דבר פרט למשפחה אחת בית ברוב מגרשי המגורים מבלי לעבור ערעור על שונות שונות של יעוד קשה תהליך. בפרברים אחרים, מדובר בדיור רב-משפחתי באופן טכני מותר בכמה נקודות - אבל רק בתיאוריה. הם כן מיואש בפועל על ידי "קיר נייר" של תקנות, כמו גדלי מינימום לא מציאותיים.
למה זה משנה? התעקשות שכל הדיור יהיה צמוד למשפחה זו טקטיקה של ייעוד יוצא דופן: זה חוסם את הסוגים של דיור שיהיה נגיש יותר לתושבים בעלי הכנסה נמוכה, כולל מיעוטים ועולים.
כפי שמציין ההיסטוריון ריצ'רד רוטשטיין ב"צבע החוק ", נוהלי יעוד כאלה היו די מכוונים ומושרשים בגזענות. "כדי למנוע אפריקאים אמריקאים בעלי הכנסה נמוכה יותר לחיות בשכונות בהן התגוררו לבנים מהמעמד הבינוני, החלו בכירים מקומיים ופדרליים 1910 לקידום תקנות יעוד לשמירת שכונות מהמעמד הבינוני לבתים צמודי קרקע שמשפחות בעלות הכנסה נמוכה מכל הגזעים לא יכלו לְהַרְשׁוֹת לְעַצמוֹ," רוטשטיין כותב.
קהילות שעדיין נשענות על יעוד למשפחה אחת (או כללי הרחקה אחרים, כגון גודל מינימלי של מגרשים) כדי לחסום את הקמתם של בנייני דירות חדשים, מתחמי דיור בר השגה, או אפילו דופלקסים קטנים או טריפלקסים קטנים - לעתים קרובות בשם שמירת ערכי הבית או אופי העיירה - ממשיכים להפריד את הבניינים שלנו נוֹף.
"בנייה רב-משפחתית זולה משמעותית מבתים צמודי קרקע", אומר ג'רד ג'ונסון, מנהל התפעול הראשי של ענייני מעבר. "אז יעוד עצירה, חד-משפחתי בלבד, מפלה כלפי אנשים עניים וכלפי מיעוטים. זה מגביל את הבחירה של משפחות רבות עם הכנסה נמוכה, משפחות צעירות וקשישים החיים על הכנסה קבועה כדי להיות מסוגלים לחיות בשכונות עשירות מעבר או עשירות עבודה. "
אם הכוונה היא להרחיק סוגים מסוימים של אנשים, זה עובד. ב לימוד מתוך 50 אזורים במטרו, החוקרים מצאו כי הגבלות הפרברים על צפיפות פיתוח מגורים תרמו באופן משמעותי להגדלת ההפרדה הכיתתית במשך תקופה של 10 שנים. בינתיים, מחקר נוסף על ידי אוניברסיטת נורת-מזרח ווסטרן וקרן בוסטון מצאו קשר חיובי חזק בין דיור רב-משפחתי חדש ביישוב לבין חלק מוגבר של משקי בית שאינם לבנים.
קהילה עם אפשרויות דיור מגוונות - בתים בכל הגדלים, הסוגים ונקודות המחיר השונות, כולל דירות להשכרה יחידות רב-משפחתיות - מתאימה למגוון גדול יותר של תושבים, אומרת סוני גופטה, מנהלת דיור ושכונות ה קרן בוסטון.
"אנו יודעים שמשקי בית של צבע מיוצגים באופן לא פרופורציונאלי בקרב משקי בית עם הכנסה נמוכה. כשאתה יוצר דיור זול יותר או מלאי דיור מגוון יותר הכולל יחידות קטנות יותר במחיר נמוך יותר נקודות - בין אם מדובר בשכירות או בבעלות על בתים - אתה כברירת מחדל מייצר הזדמנויות למשקי בית צבעוניים, "גופטה אומר.
בעוד שבניית בתים נוספים מכל סוג יעזור להקל על מצוקת הדיור שלנו, מדובר בבנייה רב-משפחתית בפרט שיכולה לתת מענה לדפוסי ההפרדה שלנו רבת השנים. "אם אתה בונה חבורה של בתים צמודי קרקע, זה לא מספק יותר מדי הזדמנויות לאנשים בעלי רקע שונה. זה באמת קשור לדיור רב-משפחתי ", אומרת אלישיה סאסר מודסטינו, פרופסור למדיניות ציבורית באוניברסיטת נורת'-מזרח ברטן. "לעיריות שחוו ירידה בהפרדה גזעית היו עליות גדולות יותר בהיצע הדיור הרב-משפחתי ולא רק יחידות הדיור הכוללות."
אכן, אין פיתרון של כדורי כסף לאתגרים ענקיים בחברה כמו כדאיות דיור, הפרדה ושינוי אקלים. אך בקרב אורבני צמיחה חכמה, עידוד צפיפות מגורים מתקרב למדי לתרופת פלא.
הסיבה לכך היא שצבירת בתים קרובים זה לזה יכולה לעזור ביצירת מעגל סגולה. בתור התחלה, רק בניית בתים נוספים יכולה להקל על לחץ המחירים בזמן מצוקת דיור בנייה רב-משפחתית מאפשרת לבנות יחידות נוספות (ובאופן כללי קטנות יותר, ובמחיר סביר יותר) להרבה.
כי צפיפות הדיור מוגברת מייעלת גם את התחבורה הציבורית, מכיוון שרוכבים רבים יותר גרים קרוב בכדי להשתמש בשירות לעיתים קרובות יותר. "ולתושבים של דיור רב-משפחתי יש פחות מכונית, כלומר הם נוטים יותר להסתמך על מעבר", מוסיף ג'ונסון.
זה מצמצם את התלות ברכב, ובכך גורם אורח חיים נידח לרכב קיימא יותר - איזה מגדילה מכירות אצל קמעונאים ומסעדות מקומיות, מפחית את ההסתמכות על דלקים מאובנים ופותח אפשרויות דיור למשקי בית עם הכנסה נמוכה שאינם בבעלותם רכב. וזה משחרר אפילו יותר אדמות לאנשים, חנויות או עצים, במקום מכוניות חונות.
כל זה בגלל הסיבה שיש תנועה קטנה אך צומחת של YIMBY (כן בחצר האחורית שלי) שמסבירה יותר את פני פיתוחי דיור חדשים - ומדוע מקומות מסוימים, כולל העיר מיניאפוליס ומדינת אורגון אסרו לחלוטין על ייעוד משפחתי בלבד.
"זה לא אומר שאנשים לא יכולים לבנות בתים צמודי קרקע," מציין אנתוני פלינט, עמית בכיר בבית הספר מכון לינקולן למדיניות קרקעות. "פשוט ששום שכונה לא יכולה להתיר רק בתים צמודי קרקע. במיניאפוליס, על כל השכונות לאפשר גם דופלקסים וטריפלקס. "
ייקח זמן עד שביצוע פעולות "עדכון" כאלה יובילו ליותר דיור, אך זהו צעד חשוב. "וחשוב לציין כי בתים צמודי קרקע אינם רעים או בעיה - בכלל לא", מוסיף פלינט. "זה יותר תרחיש 'כן' - קהילות המאפשרות שילוב של אפשרויות דיור. אטלנטה עשתה זאת היטב עם שינויים ותמריצים שונים במדיניות. "
עם זאת, פיתוח חדש וצפוף מתמודד לעתים קרובות עם התנגדות נוקשה מצד תושבי המקום. חוקרים מהיוזמה של אוניברסיטת בוסטון לערים ניתח את פרוטוקולים של ישיבות יעוד פומביות בכמעט מאה קהילות במסצ'וסטס וגילו כי המשתתפים נועדו כלפי בעלי בתים לבנים מבוגרים יותר, שרובם התנגדו לפיתוח דיור חדש. תושבים המתנגדים להתפתחויות דיור חדשות מכונים לעתים קרובות NIMBYs (לא בחצר האחורית שלי).
השכיחות של NIMBYs אינה מפתיעה לחלוטין, מכיוון שלבעלי בתים קיימים עשויים להיות מאות אלפי דולרים מושקעים בבתיהם, ומובנים באופן מוביל על כל שינוי שעלול לאיים על ערך הרכוש שלהם הון עתק. שלא לדבר על כך שהשיבושים שנגרמו כתוצאה מפרויקט בנייה חדש ניזונים ביותר בכמה שכנים סמוכים, בעוד שהיתרונות מפוזרים יותר ופחות נוטים לפתות תומכים מזדמנים להשתתף בבנייה משכנעת בערב השבוע פְּגִישָׁה.
אך העובדה היא ששיכוני דיור שווים זקוקים לתמיכה. ובדבר של תפוס 22, התושבים שעשויים לגבות מתחם דיור חדש בפרבר אקסקלוסיבי הם אותם אנשים שעדיין לא יכולים להרשות לעצמם לגור שם ולהביע את אישורם לכך.
אז אם גורמים מקומיים רוצים לאזור את השכונה המשפחתית שלך כדי לאפשר דיור צפוף יותר, או אם חדש בקרבת מקום מוצע בניין דירות, דירות מורכבות או פיתוח דיור בר השגה, שקול להשמיע את עצמך תמיכה. אל תהיה NIMBY. היה YIMBY.
ג'ון גוריי
תוֹרֵם
אני מוזיקאי מחיים קודמים, אבא במשרה חלקית בבית ומייסד House & Hammer, בלוג על נדל"ן ושיפור בתים. אני כותב על בתים, נסיעות ועל יסודות חיים אחרים.