החבר הכי טוב שלי חיפש לאחרונה לקנות דירה בהרים שממערב לדנוור. בזמן שאכלנו ארוחת ערב יחד, סוכן הנדל"ן שלה התקשר אליה לאסטרטגיה כיצד לזכות בהצעה לא רק בשוק קונים תחרותי, אלא גם במקום תחרותי יתר. (אוויר הרים פריך הוא מתקן נחשק במהלך מגיפה, וקונים במזומן יודעים זאת).
המתווך שלה הציע סעיף הסלמה, המאפשר לקונים לשלם סכום כסף מסוים מעל ההצעה הגבוהה ביותר שהמוכר מקבל. סעיפים אלה יכולים - וצריכים - להגיע עם מכסה כדי שלא תגיעו לעסקה שלא תוכלו להרשות לעצמכם.
אז, היינו, אוכלים רביולי דלעת עם חמאה ומרגישים כמו מתמודדים בתוכנית משחקים. האם עליה להעביר 1,000 דולר על ההצעה הגבוהה ביותר? הממ, קונים אחרים עשויים לחשוב על אותו מספר עגול. מה לגבי משהו לא ברור כמו 1,777 דולר? היא החליטה להכניס סעיף הסלמה שהיה 2,500 דולר מעל ההצעה הגבוהה ביותר עד 325,000 דולר בדירה שהייתה רשומה 310,000 דולר. בסופו של דבר הצעתה התקבלה.
"לעתים קרובות אני משווה סעיפי הסלמה לחוקי eBay: הם מסתכנים להראות מעט את היד שלך ולתת לסוכני הרישום הזדמנות 'לדוג' עם שלך מציעים לנסות להציע הצעות מחיר גבוהות יותר לאחרים, אך במקרים מסוימים הם גם מאפשרים לקונים להגיע למיטב וסופי תוך הפחתת הסיכון לתשלום יתר, " אומר
קייט זיגלר, מתווכת עם Arborview Realty בבוסטון ועם Coldwell Banker Lifestyles בניו לונדון, נ.ה., שהשתמשה בסעיפים כדי לעזור ללקוחותיה לקבל הצעות מחיר.סעיפי הסלמה עשויים להיות הגיוניים עבור קונים שאינם רוצים להסתכן בבעיות הערכה על ידי הצעת מחיר רבה מדי, אומר זיגלר, שמציע שיעור חינם לקונים ראשונים. (הסיבה לכך היא שאם בית לא מעריך את מחיר המכירה, עלולה להיפטר עסקה.) עבור הקונה שלה לקוחות, זיגלר ממליץ על סעיפי הסלמה במקרים בהם השוק עשוי לקפוץ לפני ההשוואה האחרונה מכירות.
"זה מאפשר לנו להתחרות, תוך הבטחה שנוכל לגבות את מחיר הרכישה הזוכה, עם הצעות מתחרות מאומתות ביד, אם יש חשש להערכת השווי המלווה", היא אומרת.
סעיפי הסלמה יכולים להועיל גם בשווקים חמים שבהם בתים זוכים להצגות מרובות ברגע שהם יוצאים לשוק, מציעים הצעות מחיר מלאות, והם מחוץ לשוק תוך שבוע, אומר אנדרה הולומן, מתווך עם נדל"ן קלר וויליאמס בקונ. במצבי הצעה מרובים, יש להשתמש בסעיף הסלמה, לדברי הולומן, יחד עם תנאי חוזה נוחים. התנאים משתנים בהתאם לשוק ולמוכר, אך זה יכול לכלול משהו כמו משכירה למוכרים שצריכים יותר זמן כדי לעבור.
מומלץ להשתמש בסעיף הסלמה רק אם יש לכם איזה מקום להתנועע עם התקציב שלכם. קונים לא צריכים להשתמש בכזו אם הם כבר נמצאים בחלק העליון של התקציב שלהם, מזהיר זיגלר.
"תסתכל מקרוב על המקסימום האמיתי שלך, ויצמד למספר הזה", היא אומרת.
זילוב הכלכלן הבכיר ג'ף טאקר אומר כדי להימנע מחריגה מהתקציב, עליך לקנות בתים הנמצאים מתחת לנקודת המחיר המקסימלית שלך, כך שמבצע ההסלמה שלך יישאר במסגרת התקציב שלך. לדוגמה, רק תסתכל על הבית שרשום כחמישה עד עשרה אחוזים מתחת למחיר המקסימלי של התקציב שלך.
"עם יותר בתים שנמכרים מעל מחיר המחירון השנה, אתה עלול להציע מחיר גבוה בכל פעם אם אתה רק מציע הצעה על בתים כבר במחיר המקסימלי שלך", אומר טאקר.
כמובן שתרצה לוודא שבסעיף ההסלמה שלך יש מכסה כדי שלא תיכנס מעל הראש. הסיבה שמומחי נדל"ן מפצירים בזהירות בעת שימוש בסעיפים אלה היא משום שהם עלולים להיות עכורים.
"אמנם סעיפי הסלמה נשמעים טוב בתיאוריה, אך הם עלולים להוביל למצבים מסובכים ולעמימות בלתי צפויה", אומר ג'ו דיקרסון, סוכן נדל"ן באזור מפרץ סן פרנסיסקו.
הוא נותן את התרחיש הזה: בואו נגיד שמישהו מציע 400,000 דולר עבור בית ששמתם עליו. אתה מציע 450,000 $ אוֹ 1,000 דולר על כל הצעה מתחרה אחרת. האם זה אומר שההצעה שלך היא 450,000 $? או שההצעה שלך היא 401,000 $?
"המצב ההיפותטי הזה כולל רק שתי הצעות", אומר דיקרסון. "תאר לעצמך מצב עם מספר הצעות וסעיפי הסלמה מרובים. זה יכול להיות מבולגן, מהר. "
דיקרסון לא מתנגד לחלוטין לסעיפי הסלמה. לדבריו, הוא ואשתו השתמשו בסעיף הסלמה לפני מספר שנים שעבד לטובתם. על השולחן הייתה רק הצעה אחת נוספת, ומחיר הרכישה והתנאים היו דומים למדי.
אך לדבריו בעת שימוש בסעיף הסלמה, הקפד לדרוש הוכחה להצעה הבאה או הטובה ביותר.
Tazz Weatherly, מתווך ובעל תיווך של נדל"ן עם Tazz בבויס, איידהו, מציע גם להשתמש מילולית שמוודאת שהמוכר או סוכן הרישום לא יגלה את מחיר ההצעה למתחרים הצעות.