כולנו ראינו את התוכניות בטלוויזיה: אנשים קונים בתים מקובעים במחיר נמוך, משפצים ומעדכנים אותם ואז מוכרים אותם ברווח. תיאורים אלה גורמים לבתים מתהפכים להיראות קלים, מהנים וזכייה מובטחת. אבל, כפי שבטח ניחשתם, זה לא תמיד המקרה.
ישנם הרבה גורמים המעורבים בקנייה, שיפוץ ומכירת בית בתקציב ובזמן. ולגבי קונים פוטנציאליים של בתים התהפכו, גורמים אלה משפיעים בסופו של דבר על איכות ומחיר הנכס שהם שוקלים.
כדי לגלות אילו מומחים בתחום הנדל"ן בֶּאֱמֶת תחשוב על תהליך ההתהפכות, פנינו לתשעה סוכנים ברחבי הארץ לקבלת תשומת ליבם.
זה כנראה לא מפתיע שהדאגה הראשונה שהביעו סוכני הנדל"ן שלנו מפני התהפכות היא איכות. סנפירים רבים מנסים למקסם את הרווח שלהם על ידי קיצוץ פינות במהלך תהליך השיפוץ, וזה כולל חומרים זולים, עבודה מחורבנת ואזורים שמתעלמים מהם (כמו אי עדכון חשמל ו אינסטלציה).
"מה שבעבר נחשב לתהליך יצירתי ומשתלם הפך למשהו שסוכנים והקונים נזהרים ממנו", אומר מילטיאדיס קסטניס מ- דאגלס אלימן במיאמי ביץ '. "בתים התהפכו נתפסים כבתים שנראים טוב, אבל פינות חתוכות. יש הרבה זמן, מאמץ וכסף שמשקיעים בהכנת הבתים האלה, ולא כולם מוכנים לקחת על עצמם את המשימה הזו. "
אלמנטים שלעתים אינם איכותיים כוללים גימורים, חומרה, מכשירי חשמל ומתקנים, הוא אומר.
"זו אחת הטעויות הגדולות ביותר שקונים קונים כשקונים להעיף", היא אומרת. "אני תמיד מעודד לקוחות לבצע כל בדיקה ובדיקה הדרושים."
"אם אתה לא יודע מה אתה עושה, זה עלול לחזור לפגוע בך," אומרת לינט קון הובר ווקר ריד נדל"ן בבוקה רטון, פלורידה. “HGTV גורם לזה להיראות קל ומהנה, אבל האנשים האלה הם אנשי מקצוע עם כישורים וניסיון, ואפילו יש להם פלופ. יש שם הרבה אנשים שנכנסים מעל הראש עם היפוך. "
פליפינג הוא עסק מאוד גרוע, אומר כריס קוסימאנו נדל"ן קלר וויליאמס בבוקה רטון, ואתה צריך "הרבה מזומנים וזמן" לעשות את זה נכון, הוא אומר. מניסיונו, הרווחים שנצברו מבתים התהפכו היו "בסדר", אך יש להרוויח יותר כסף למכור בתים בדרך המסורתית.
בנוסף לזמן רב, כסף, כישורים וניסיון, הסנפירים זקוקים להרבה מאוד מזל כדי להרוויח, אומר אלן רוט מ- נדל"ן בינלאומי של סותבי - תיווך בוורלי הילס בקליפורניה. "הם גם צריכים לסמוך על אלמנט כלשהו של מזל בתזמון השוק. יש סכום מדהים שמעורב בו, וראיתי שהסנפירים ממקור ראשון לוקחים הפסדים משמעותיים מכיוון שמשהו הסתבך בדרך ".
בתור סנפיר, אם המזל לא בצד שלך והתהליך לוקח יותר זמן מהצפוי, זה יעלה לך, אומר סיימון אייזק שמעון אייזק נדל"ן בפאלם ביץ '. אחזקה בנכס ארוך מהצפוי עלולה להשאיר אתכם רגישים לארנונה ולחשבונות אחזקה שלא ציפיתם.
זה די נפוץ שסיבוכים מתעוררים איפשהו לאורך הקו, הן עבור קונים והן מוכרים של בתים התהפכו. לדוגמא, בחלק מהמדינות, כולל טקסס, יתכן שהבית התהפך לא יהיה זכאי לקבלת בית הלוואת FHA, מציינת פרנצ'סקה קונווי, סוכנת קשורה למשרד משרד האלופים של Coldwell Banker Realty באביב, טקסס. כללי שרשרת הכותרת בטקסס קובעים כי על נכס להיות בבעלות 90 יום לפני שהוא יכול להיות זכאי להלוואת FHA.
"לכן, זה מגביל את הרוכשים, במיוחד רוכשי דירות ראשונים, שלעתים הוא השוק הרחב ביותר לבתים התהפכו", היא מסבירה.
כסוכן של קונה, יכולות להיות כמה "שיהוקים" בזמן סגירת נאמנות בבתים התהפכו, אומר אליס. "מלחמת ההצעות היא ללא ספק המכשול הגדול ביותר שלי מכיוון שהם נוטים להיות הכי רצויים בשוק."
מנקודת מבט של סנפיר, עלויות פרוייקט לא צפויות יכולות להיווצר שהן לגמרי בשליטת האדם, כגון עיכובים בתהליך ההיתר והזמנות מהותיות, אומרת אריקה ס. שחור, מזוהה עם נדל"ן בנקר של קולדוול באזור האוקיינוס האטלנטי, משרד דופונט / מעגל לוגן בוושינגטון הבירה. "לדוגמה, COVID-19 השפיע על פעילותם של משרדי היתרים ממשלתיים רבים ויצרני חומרי בניין, שיצרו עיכובים בלתי צפויים ועלויות פרוייקט לא צפויות. "
זה יכול ליצור תגובת שרשרת. בשל עלויות פרויקט בלתי צפויות שכאלה, ישנם סנפירים הבוחרים לקצץ פינות - מה שמציבו, עלול לגרום לכך שהרישום יהיה עוד יותר זמן.
"אם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן יכולים לראות את הפינות חתוכות, הלקוחות שלנו ומפקח הבית שלהם בהחלט יראו את זה", אומר בלק. "קיצוץ פינות עלול לגרום לאובדן רווח מכיוון שהבית יישב בשוק זמן רב יותר."
עם זאת, יש יתרון אחד למכירת בתים התהפכו כרגע, וזה בזכות המגיפה של COVID-19, אומרת מיה קוטט מ- נדל"ן בינלאומי של סותבי - תיווך לוס פליז בלוס אנג'לס. לפני כן, לקוחותיה נזהרו מקניית סרטונים, ודאגו שהם ישלמו פרמיה עבור עבודה באיכות נמוכה. עכשיו הדברים השתנו.
"אנשים כיום נוטים פחות לבצע שיפוצים כבדים", היא מסבירה. "הרחקה חברתית עם קבלנים בבית יכולה להיות מביכה, והשגת חומרים מבית ומחוץ יכולה לגרום לעיכובים חמורים. הלקוחות שלי מבקשים יותר ויותר עכשיו בית ש"סיים ".