יש מה שמרגיש כמו מיליון דברים שונים שקורים בבת אחת כשאתה הולך במסגרת חוזה לרכישת בית. איסוף תיעוד למשכנתא, חתימה על ניירת, הורדת צ'ק כסף רציני, תזמון הערכה, למצוא מפקח, לסדר מובילים, לדאוג לצאת מחוזה השכירות הקיים שלך - הכל קורה כל כך מהר.
זו כנראה סיבה אחת גדולה לכך שכל כך הרבה קונים מרגישים המומים ומבולבלים בזמן שהבדיקה מתגלגלת מסביב - ועוד יותר מבולבל כאשר המפקח שולח את הדו"ח שלהם המסכם את ממצאי ה- הדרכה.
"אנחנו רואים הרבה לקוחות שמקבלים את המבט של 'צבי בפנסים' בשלב מסוים במהלך הבדיקה", אומר ולמועד סיסון, מפקח בית מוסמך במרילנד.
זה שגג לא דולף לא אומר שלא יהיה צורך להחליפו בקרוב. לכל מכשיר, פריט או מערכת בבית יש חיי שירות/אורך חיים ממוצע, אומר סיסון, והפקחים עשויים לסמן את אלה שקונה צריך להתכונן להחליף בעתיד הקרוב.
"אחת הדוגמאות הגדולות ביותר לכך היא חפיסות", היא אומרת. "רוב הלקוחות מזדעזעים לשמוע שתוחלת החיים הממוצעת של סיפון היא רק 12 עד 15 שנים."
אם משהו לא עובד או מתפקד כמתוכנן, מצד שני, המפקח ישתמש במילה "פגום" כדי לתאר אותו, אומר סיסון.
חוקי הבנייה נאכפים על ידי העיר, המחוז או גורם עירוני אחר (שמפקחים מכנים אותם לעתים קרובות "הרשות בעלת סמכות השיפוט", או AHJ, לפי סיסון), והם אינם חלים רטרואקטיבית, סיסון אומר. המשמעות היא שבית שנבנה בשנות ה-60 אינו נדרש לעמוד בקודי הבנייה של ימינו, גם אם הכללים נועדו להפוך את הבתים לבטוחים יותר. אז בעוד שבית עשוי מבחינה טכנית להיות "עד קוד", המפקח עשוי להצביע פה ושם על כמה דברים שונים מהסטנדרטים של היום.
פקחי בתים חייבים להיות מעודכנים היטב לגבי חוקי בנייה מקומיים, אבל הם בדרך כלל לא מצטטים אותם ישירות בדוחות שלהם. במקום זאת, הם מתייחסים לעתים קרובות ל"תקני בנייה" או "נוהלי בנייה מקומיים מקובלים", אומר סיסון.
פקחים מאומנים לחשוב במונחים של התרחיש הגרוע ביותר, מסביר סיסון. זו הסיבה שהם עשויים להתייחס ל"סכנות פוטנציאליות" או "סכנות בטיחות", שפה שיכולה להרגיש די מדאיגה עבור קונה פוטנציאלי. בבדיקה שנערכה לאחרונה, למשל, סימן סיסון מחבר אוורור מייבש ארוך מדי ומפותל, מה שעלול להוביל לשריפה. זה תיקון פשוט יחסית, אבל עדיין היה הקונה על הקצה.
"בדעתם, לקרוא לזה סכנת שריפה פירושו שזה על סף שריפת הבית", היא אומרת. "הרגעתי אותם שהסיכון לשריפה קרובה נמוך, אבל לא אפס. לא ניסיתי להפחיד אותם. הסטטיסטיקה מראה כי שריפות פתחי מייבשים הן, למרבה הצער, נפוצות ולא אוכל להבטיח שתצורת פתחי האוורור הנוכחית בטוחה ככל האפשר. הכל עניין של מזעור סיכונים".
למרות שהם אינם חלק מהדוח עצמו, החשבונית או החשבון עבור הבדיקה יכולים גם לבלבל. באופן ספציפי, קונים רבים אינם מבינים שהם אחראים לתשלום עבור הבדיקה בעצמם.
מלווי משכנתאות בדרך כלל אינם דורשים בדיקות בית, כך שזה עשוי להיות מפתה פשוט לדלג על שלב זה, במיוחד בשוק תחרותי מאוד. אבל המפקחים הם אנשי מקצוע בעלי הכשרה גבוהה שפועלים בשמו של הקונה, מונעים כל דגלים אדומים ענקיים או תיקונים יקרים שעלולים להשפיע על החלטות הקונה להתקדם עם הרכישה.
דוח הבדיקה הוא עוד דרך עבור הקונה לקבל מידע רב ככל האפשר על הנכס לפני כן לזרוק מאות אלפי דולרים, בדיוק כמו להשתתף בבית פתוח או לבחון קומפיונים מנדל"ן סוֹכֵן.
"הקונים הם אלה שמשלמים, שכן הם אלה שצריכים להודיע אם יש משהו לא בסדר בנכס", אומר לורי אבי, סוכן נדל"ן שבסיסו בדנבר.
הקונים עשויים שלא להבין שהם יכולים - וצריכים - להשתתף בבדיקה בעצמם, לפי קרייג מקולו, סוכן נדל"ן בוושינגטון די.סי. זוהי הזדמנות גדולה עבור קונים ללמוד את הפרטים הקטנים של ביתם העתידי, מלוח החשמל ועד סגירת המים. לאחר הבדיקה, הקונים יכולים גם עדיין להתקשר או לשלוח דואר אלקטרוני למפקח עם כל שאלות המשך.
"שילמת לאיש מקצוע שיספר לך על הבית העתידי שלך", הוא אומר. "עקבו אחריו או אחריה, שאלו שאלות, תראו לאן הם מסתכלים. זה חשוב מכיוון שדוח הוא רק סיכום, אבל לראות בדיוק מה הם ראו עוזר לך ללמוד איך הבית העתידי שלך עובד ולהיות מוכן למערכות שתצטרך לדעת עליהן."