דמיין את זה: אתה מוצא א בית ישן למכירה שכולו אופי היסטורי אבל בהחלט זקוק לקצת TLC. מיד אתה מתחיל לדמיין איך ייראו החדרים עם קצת צבע טרי וריצוף חדש. כל כך הרבה קסם, כל כך הרבה פוטנציאל. תרחיש זה יכול להיראות כמו הזדמנות מפתה עבור רוכשי בתים, הודות לשפע של תוכניות טלוויזיה המעצבות את התהליך של שיפוץ גגונים. ולמרות שהתוצאה יכולה להיות חלומית, היא עלולה גם להתפתח לסיוט הגרוע ביותר של הקונה, אם הנכס יתברר כבור כסף במקום זאת.
אבל איך קונה יכול לדעת אם בית הוא כזה או אחר? זו שאלה שממנה ג'נה לבלנק ג'נה סו עיצוב למד את התשובה בדרך הקשה. כשהיא ובעלה לוקאס החלו להשקיע לראשונה בנדל"ן, הם רכשו בית ישן יותר שהוסב לחמש יחידות דיור. "חשבנו שזו עסקה קטלנית בזמנו, אבל הבניין הוזנח והיה רצוף בעיות תחזוקה", על פי לבלנק. למרות שבדקה את הנכס לפני הרכישה, קבלן גילה מאוחר יותר מפגע חשמלי גדול שהמפקח החמיץ. גילוי זה הפך את ההשקעה למסוכנת מדי עבור לבלנק, והיא ובעלה מכרו בסופו של דבר את הנכס למשקיע אחר.
מתקן עליון לא צריך לדרוש תיקון או החלפה של "פריטים עיקריים כמו הקרן, הגג, הביוב או החשמל", אומר שרון סווינפורד, יועץ מכירות נדל"ן עם קלר וויליאמס. כל עבודה הנדרשת על הבית "צריכה להיות מסווגת כקוסמטית, כגון צביעה,
החלפת מכשירי חשמל, ריצוף או פינוי החצר”. מאז אימצה לה בלנק את החוכמה הזו, וגררה את הניסיון המוקדם שלה עד א הזדמנות חשובה לקבל תובנה מעשית, והיא ובעלה המשיכו לשפץ בהצלחה נכסים. "לאחר התמודדות עם הלחץ וההפתעות הלא רצויות של בתים ישנים, אנחנו מעדיפים להישאר עם בתים חדשים יותר - משנות ה-80 ומעלה", אמרה. "אם המערכות הבסיסיות במצב טוב, נוכל להקצות את התקציב שלנו לשיפורים במקום לתיקונים".בצד ההפוך של האסטרטגיה הזו, גארט פושוסטה מ החצץ והפולני ואשתו קאתי מעדיפים לשפץ בתים ישנים עם פרטים מקוריים ועבודות עץ. "המחסנים האמיתיים של ערך בבית ישן הם בחומרים ובאומנות", אומר פושוסטה. "גם אם יש צורך בכמה עדכונים בבית של תחילת המאה, עם פיתוחים, ריצוף, דלתות וחומרי בניין מקוריים. במקום, התוצאה הסופית יכולה להיות בעלת ערך ורצוי". פוסוסטה גם מרגיש ש"בורות כסף לעומת משקפי מתקנים הם במידה מסוימת שוק תלוי. אותו בית עם אותן בעיות במיקום אחד לעומת אחר יכול להביא לתוצאות פיננסיות שונות לחלוטין".
בעיקרו של דבר, הכל מסתכם באיזו תשואה פיננסית אתה יכול לצפות לראות לאחר הוצאת כסף לתיקון בית. "בור כסף יהיה משהו שיש בו כל כך הרבה בעיות יקרות שבין אם אתה גר שם ובין אם אתה סתם הופך אותו, לעולם לא תקבל בחזרה את הכסף שהשקעת בו", לפי ג'רמי פורד, מתווך בקבוצת רי/מקס נדל"ן.
"חפש תמיד כתמי מים על התקרות ומסביב ללוחות הבסיס והעיטור של הבית", מייעץ קרייג וויליאמס, סוכן נדל"ן עם Coldwell Banker Vanguard Realty. כל סימני מים הם דגל אדום גדול מכיוון שהם יכולים "להעיד על חדירת לחות בלתי מבוקרת", על פי פושוסטה. "בהתאם לכמה זמן זה מתרחש, ריקבון ונזקים מבני עלולים להיגרם." עובש הוא עוד גדול דאגה לנזקי מים, לא רק בגלל ההשלכות הבריאותיות שלו, אלא גם בגלל שזה עלול לעלות ביוקר לתקן.
"יסודות יכולים להיות יקרים לתיקון", מזהיר פושוסטה, ולכן חשוב לחפש סימנים של נזק מבני - רצפות משופעות, סדקים בתקרה וחלונות ודלתות שלא נפתחות או נסגרות כמו שצריך.
"אם לבית יש חלל זחילה מתחת, סביר להניח שיש לו קורות רצפת עץ", אומר וויליאמס. הוא ממליץ שזה יהיה תחום התמקדות עיקרי לבדיקה. "סביר להניח שבבתים חדשים יותר יהיה בסיס לוח, אז שימו לב לסדקים בקיר הגבס שלא ישקע", הוא ממשיך. "סדקים קלים הם לא תמיד גדולים, אבל המפקח שלך יכול לדעת בדרך כלל."
גגות הם פריט ש"החלפתו עולה אלפים, ואם הוא לא מתוחזק, עלול לגרום לבעיות במורד הזרם", מזהיר פושוסטה. תוחלת החיים הממוצעת של גג רעפים היא בין 20 ל-25 שנים (גגות מתכת ורעפים מחזיקים מעמד זמן רב יותר), לכן חובה לוודא את גיל הגג לפני רכישת בית. זכור כי רוב מלווי המשכנתאות וחברות ביטוח הדירה ידרשו גם קורת גג שנותרה לפחות שנתיים עד שלוש שנות חיים. "חשוב להיות מודע למה שהמלווה שלך מצפה", אומר וויליאמס. "זה יכול להיות מאתגר לקבל הלוואה על בתים במצב קשה."
"מטבחים וחדרי רחצה מקוריים ישנים מתכוונים בדרך כלל לאינסטלציה וחשמל מקוריים, אז צפו להחליף את כל הצינורות והחיווט כשאתם מעדכנים את החללים האלה", אומר פושוסטה. "מערכות מכניות כמו אינסטלציה, חשמל וחימום עשויות להיות יקרות לעדכון ויש להן תוחלת חיים מוגבלת." הצורך לסגור את החלל כדי לגשת לצינורות ולחיווט הוא אחד הגורמים הגדולים ביותר הקשורים לרמה הגבוהה עלויות. בצד החיובי, מציע פושוסטה, "גם אם הבית ישן, אם כולם הוחלפו, יש הרבה פחות שיכול להשתבש."
