שלבים לרכישת בית

קניית בית היא לא כמו לקנות זוג נעליים, או אפילו מכונית. במקום פשוט להופיע עם כסף, תהליך רכישת נדל"ן הוא עסקה חוקית כמו גם עסקה פיננסית, ולוקח שבועות - אם לא חודשים - להשלים. אבל, כשאתה מוצא מקום שאתה יכול להתקשר למקום משלך, זה לגמרי שווה לחכות.

השתמש בציר הזמן הזה לרכישת בתים כדי שתדע למה לצפות בכל שלב, וכמה זמן בערך ייקח לך להגיע לשם. זה אולי נראה מרתיע (במיוחד כשאתה מנסה לא לתת לעיניים שלך להסתבך עם אזכור של מילים כמו "נאמנות" ו-"PMI"), אבל יש לך את זה.

6-8 חודשים לפני שאתה רוצה לעבור דירה:

ראשית, גלה את הכספים שלך.

לפני שתתחיל בתהליך חיפוש הבית, חשוב לקבל מושג טוב על כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך. מומחה פיננסי וסופר דייב רמזי ממליצה להכפיל את התשלום החודשי ב-25 אחוזים כדי לקבוע מה צריך להיות תשלום המשכנתא המקסימלי שלך. לאחר מכן תוכל להשתמש ב-a מחשבון משכנתא כדי לקבוע את מחיר הבית בכדורסל שישאיר את התשלום החודשי שלך מתחת לסכום זה.

5-7 חודשים:

לאחר מכן, צמצם היכן אתה רוצה לגור.

כאשר אתה יודע מה אתה יכול להרשות לעצמך, התחל להגביל את האפשרויות שלך. קח זמן ללמוד את השכונות שאתה שוקל: חקור את בתי הספר והשירותים העירוניים, ולנסוע דרכם בזמנים שונים, ביום ובלילה, כדי לקבוע אם אתה באמת רוצה לחיות שם. האם אתה מרגיש בטוח להסתובב בשכונה? מה המרחק לחנויות ולמסעדות הקרובות, וכמה זה משנה לך?

בזמן שאתה נמצא בזה, הקדישו זמן לחיפוש מקוון אחר מכירות בתים אחרונות באזורים שאתם שוקלים כדי לקבל תחושה האם הבתים נמצאים בטווח המחירים שלכם.

3-6 חודשים:

קבל אישור מראש למשכנתא.

לפני שתתחיל לעבוד עם מתווך ולחפש ברצינות את הבית שלך, עליך למצוא מלווה משכנתאות ולקבל אישור מראש למשכנתא. זה מראה למתווך שלך ולמוכרים שאתה כשיר לרכוש בית, וזה מבטיח שאתה יודע את טווח המחירים שאתה צריך לחפש. בשוק תחרותי, מוכרים רבים לא ישקלו הצעה ללא מכתב ממלווה המבטיח שהקונה הפוטנציאלי יכול להיות זכאי למשכנתא.

"רוכשי בתים ראשונים רבים יתחילו להסתכל על נכסים לפני שהם מדברים עם מלווה, אבל זה עניין עצום לא-לא", אומר קולין מקדונלד, סוכן נדל"ן מורשה ב-Berkshire Hathaway HomeServices בלייק, בדלמר, ניו יורק. "רוב המתווכים או המוכרים לא יתחילו להראות בתים לקונים עד שהם באמת דיברו עם מלווה ויוכלו לספק מכתב אישור מוקדם."

מקדונלד ממליצה לעבוד עם מלווה מקומי ולא עם מלווה מקוון או לא מקומי, גם אם המלווה המקוון מציע תעריף טוב יותר. "עבודה עם מלווה מקומי שמכיר את השוק המקומי מבטיחה לך עסקה חלקה עד לסגירה", הוא אומר. "מלווים מקומיים בדרך כלל גם זמינים יותר ללקוחות שלהם, ומלווים מקומיים רבים יתאימו לתעריפים שמציעים המתחרים שלהם."

לאחר שמצאת מלווה מקומי, תצטרך להגיש את המידע הפיננסי שלך כדי לקבל מאושר מראש, כולל טפסי מס ו-W-2, תלושי שכר אחרונים, חסכונות, חשבונות פרישה וחובות התחייבויות. לאחר בחינת כל המידע הזה, המלווה יודיע לך את גודל המשכנתא לה אתה יכול להיות זכאי ויספק מכתב שמראה שאתה מוכשר מראש. בינתיים, עקוב אחר כל הטפסים הפיננסיים האלה והוסף תלושי שכר ודפי בנק חדשים לקובץ, מכיוון שתזדקק להם שוב. מכתב האישור מראש הזה יפוג בדרך כלל לאחר 60 או 90 יום, כך שאם לא מצאת את ביתך לפני שפג תוקפו, רק תצטרך להגיש מחדש את הניירת.

מצא סוכן נדל"ן.

אתה יכול לקנות בית ללא מתווך, אבל אין באמת סיבה לעשות זאת. כי ברוב המקרים מוכר בית משלם את עמלת המקרקעין. אז, בתור קונה, אין לך מה להפסיד. (חלק מחברות הנדל"ן אכן גובות עמלה מהקונים; אם אתה לא רוצה לשלם עבור השירותים שלהם, חפש מתווך שגובה מהמוכרים באופן בלעדי.) ו כשמתווך לצדך יכול לעזור לך בכל האפשרויות של רכישת בית, מה שיכול להיות מְבַלבֵּל.

"לא צריך להיכנס להשקעה הזו בלי מישהו שמכיר את השוק, את השכונה, את המגמות המקומיות, ספציפית ערכים, וכיצד לנווט בתהליך", אומר ג'ורג' לוטון, סוכן נדל"ן מורשה עם RE/MAX Over the Mountain ב ברמינגהאם, אל. "מתווך שהוא עורך דין שלך ודואג לצרכים שלך יכול לפשט את התהליך הזה ולהפוך אותו למהנה. אבל אל תעסיק רק את אמא של השכן שלך שעושה את זה במשרה חלקית בשביל כסף לחג המולד. ראיינו כמה אנשים שמומלצים על ידי חברים ובני משפחה ותראו עם מי אתם מרגישים הכי בנוח. אולי אתם עובדים יחד חודשים, ואתם רוצים שתהיה מערכת יחסים טובה".

התחל לצוד בתים.

לאחר שבחרתם מתווך, התחל לחפש ברצינות את הבית החדש שלך. סוכן הנדל"ן שלך ימצא נכסים שהוא או היא חושבים שאתה עשוי לאהוב, אבל אתה יכול גם לחפש בעצמך. בדוק רישומים באינטרנט, סע וחפש שלטי חצר, ושאל מסביב כדי ללמוד על בתים שעשויים להיות זמינים בשכונות שאתה רוצה. בשוק של מוכר, שבו הנכסים הזמינים עשויים להיות מוגבלים, נסה למצות את כל האפשרויות שלך - לא רק Trulia, Zillow, וכל מה שהמתווך שלך שולח לך.

1-2 חודשים:

הגש הצעה - והיה מוכן לנהל משא ומתן.

כשתמצא את הבית שאתה רוצה - ותמצא - הגיע הזמן להציע הצעה. שוחח עם הסוכן שלך על המחיר הנכון להציע; מקובל להציע את ההצעה הראשונה מתחת למחיר הרשום, אבל בשוק תחרותי מאוד, ייתכן שתצטרך להציע את המחיר המבוקש או אפילו יותר. סוכן הנדל"ן שלך יכול לעזור לך לאמוד זאת, ולעתים קרובות הוא יכול לקבל את הסקופ לגבי מידת התחרות על בית מסוים.

לאחר שהצעת הצעה במסגרת התקציב שלך, המתווך שלך יכין לך את הניירת לחתום ויגיש אותה, יחד עם מכתב האישור מראש שלך וכספך הרציני, שהוא הפקדה בתום לב של כאחוז אחד מהרכישה מחיר. כל זה קורה בדרך כלל מהר, במיוחד אם רוכשים אחרים מעוניינים באותו נכס.

בדרך כלל, למוכר יהיו כ-24 שעות להגיב להצעתך, וברוב המקרים, הם יתנגדו לתנאים המקוריים שלך. המתווך שלך יכול לעזור לך בתהליך המשא ומתן.

אם אתה והמוכר לא מצליחים להסכים על מחיר, תאריך סגירה ותנאים אחרים, היו מוכנים להמשיך בחיפוש. אבל אם תגיעו להסכמה עם המוכר, גם אתם תחתמו על החוזה ותהליך הקנייה יתחיל.

לאחר מכן, התקשר למלווה שלך.

ברגע שיש לך חוזה חתום ביד, הודע למלווה המשכנתאות שלך מיד. כך תוכלו לנעול את ריבית המשכנתא הנוכחית, והוא או היא יכולים להתחיל לעבד את הלוואת המשכנתא שלכם.

לאורך התהליך, סביר להניח שהמלווה שלך יבקש ממך מסמכים שונים, כגון תלושי שכר מעודכנים, מס שוטף רשומות ופריטים אחרים שעשויים להשתנות מאז האישור מראש, כמו גם מידע על פוליסת ביטוח הדירה שאתה מתכנן לעשות לִרְכּוֹשׁ. נסה להגיב במהירות ובדייקנות ככל שתוכל, לספק את המידע הדרוש בהקדם האפשרי. הזריזות שלך תעזור להעביר את ההלוואה שלך בתהליך מהר יותר ותעזור להבטיח שתוכל לסגור בזמן.

3-8 שבועות בחוץ:

קבל בדק בית.

רוב חוזי מכירת הבית נותנים לקונה כ-10 ימים להשלמת בדק בית. אם אתה מקבל משכנתא לרכישת הבית, סביר להניח שהמלווה שלך ידרוש ממך להשתמש במפקח בית מוסמך. (גם אם אינך נדרש לבצע בדק בית, עדיף בכל זאת לקבל בדק בית כדי לוודא שאתה לא קונה בית מלא בבעיות יקרות.)

המפקח שלך יספק דוח מפורט על כל מה שניתן לתקן בבית. חלק מהפריטים אולי אינם עניין גדול, אבל חלקם עשויים להיות תיקונים יקרים או חשובים, כגון הצורך בגג חדש או מערכת HVAC. אתה והמתווך שלך יכולים לבקש מהמוכר לבצע תיקונים, ולמוכר יהיו כמה ימים כדי להודיע ​​לך אם הוא מוכן לבצע את השינויים או להוזיל את מחיר הבית. אם הבדיקה מגלה בעיות גדולות, כמו טרמיטים או בסיס לא יציב, זו יכולה להיות הדרך שלך לצאת מחוזה מכירה.

2-5 שבועות בחוץ:

בחרו ספק ביטוח דירה ועורך דין סגירה.

לפני שהמלווה שלך יסגור את ההלוואה שלך, הם ירצו לוודא שהבית מבוטח. אתר ספק ביטוח דירה - אולי אותה חברה שמבטחת את הרכב שלך - ובקש פוליסת בעל דירה. ספק למלווה שלך את כל המידע.

כמו כן, בחר עורך דין סגירה, או בקש מהמתווך שלך המלצה. עורך הדין ידאג שתהיה לכם בעלות ברורה על הנכס ושכל החוזים מתאימים. עורך הדין שלך יקבע מועד סגירה, ותוכל להתחיל לארוז.

ביום הסגירה:

קח עט אמין - יש לך הרבה ניירות לחתום.

מזל טוב, הצלחת! ביום הסגירה, הצוות שלך (המכונה גם אתה, המתווך, המלווה ועורך הדין שלך) ייפגש עם המוכרים ועם עורך הדין שלהם כדי להפוך את הדברים לרשמיים. המלווה או עורך הדין שלך יודיעו לך מראש על סכום הכסף הכולל שתצטרך להביא לפגישת הסיום עבור המקדמה שלך או כל עלויות הסגירה. הביאו את הסכום הזה בצורה של המחאה של קופאית, ואז שבי והתכוננו לחתום על שמכם - שוב ושוב ושוב.

יהיו טונות של ניירת לחתום, אבל עורך הדין שלך ידריך אותך בכל אחת מהן ומה המשמעות שלה. (ואם הוא או היא לא, אל תפחד לשאול אם משהו נראה מבלבל או מיותר!)

כשזה ייגמר - מה שיכול לקחת כמה שעות, אז תכננו לקחת את יום החופש מהעבודה - אתם בעלי בית. בהתאם להסכם שלך, ייתכן שתקבל את המפתחות ותוכל לעבור לגור באותו יום. מחוזות מסוימים לא יאפשרו לך לעבור לגור עד שהכותרת תירשם בממשל המקומי, מה שיכול לקחת כמה ימים, אבל המתווך שלך צריך לדעת את החוק הזה ותדריך אותך מראש, אם זה המקרה.

בשלב זה, הגיע הזמן להתחיל להפוך את הבית שלכם לעצמכם.

---

עקוב אחר House Beautiful ב אינסטגרם.