כשהייתי ב תהליך רכישת הבית שלי בלוס אנג'לס, בעלי ואני החלטנו שכל הצעה שאנו מציעים חייבת לבוא עם מגבלות. היינו צריכים מספיק זמן כדי להופיע בדיקה, לערוך הערכה ולקבל את שלנו הלוואה אושרה.
לא כל קונה מבצע הצעה על בית עם מגבלות, ולא כל מוכר יקבל מגבלות עם הצעתו. זה תלוי היכן אתם גרים (למשל, הצעות תלויות נדירות מאוד בניו יורק, בעוד שהן נפוצות למדי בקליפורניה) ועד כמה השוק חם.
יתכן שאתה גולש באתרי רישום ומבחין בתוויות כמו "תלוי ועומד" ו"תנאי "ותוהה מה משמעותן, מה ההבדל, ומה זה אומר עבורך, קונה פוטנציאלי. הרשה לי להסביר.
כאשר הצעה מותנית, זה בעצם אומר, "אני מציע לך סכום מסוים של כסף לבית שלך אם הרכוש, והעסקה באופן כללי, עומדים בתנאים ספציפיים. "וזה כלול בחוזה בין הקונה והמוכר.
לקונה יהיה (בדרך כלל) זמן מוגבל כדי לוודא שהמגבלות שלו מתקיימות על מנת להסיר או לפגוש אותם. במהלך תקופת זמן זו, הרישום לרוב עדיין פעיל (גם אנשים אחרים יכולים עדיין להציע הצעות על הבית) - אך לא תמיד. לאחר ביטול כל המקרים, ההצעה עוברת מתווית "תנאי" ל"מתנה "בתאריך רוב אתרי הרישום המרובים (MLS) (יתכן שתבחין גם בנוסחים שונים ואנחנו נגיע לזה בתוך שניות!).
ישנם ארבעה סוגים של מקרים. שלושת הראשונים נפוצים ביותר: המקרה הגופני (א בדיקת הבית, שבדרך כלל נעשה על ידי איש מקצוע), ההערכה, ואישור ההלוואה.
מסגרת הזמן של מגבלות משתנה בין מדינה למדינה, אך בקליפורניה, למשל, התקן מסגרת הזמן למקרה גופני ושמאות היא 17 יום, ואילו תנאי ההלוואות הוא בדרך כלל 21 ימים.
הרביעית היא מגירה למכירה: זה כאשר הקונה צריך למכור את הנכס שלו כדי לרכוש את הנכס הנוכחי. כפי שאתה יכול לדמיין, קשה יותר להגדיר מגבלת זמן על האחרונה.
לפי הסוכן לינדזי ברטון בארט בדאגלס אלימן, המוכר עשוי להתעקש גם על מגירה משלו: הם ימכרו את הבית שלהם רק ברגע שהם ימצאו נכס לעבור אליו או לקנות. עם זאת, הדבר אינו נפוץ במיוחד מכיוון שתזמון העסקה עולה באוויר, ובדרך כלל הקונים מעדיפים תהליך יעיל יותר שאינו נדלק.
המשמעות היא שהמוכר קיבל הצעה בתנאי הנסיבות. עם זאת, בזמן שהקונה עובד על פגישתם (כלומר, תזמון בדיקה או בדיקת הערכה), המוכר רשאי לאפשר לאנשים לצפות בבית כמו גם להגיש הצעות.
ברגע שהמוכר מקבל את ההצעה המותנית, הוא לא יכול להציג את ביתו או לקבל הצעות יותר. בעיקרון: הקונה שם טבעת, וזהו. מוכרים בדרך כלל לא ילכו על תווית מגירה מסוג זה, מכיוון שזה יכול להכניס אותם לקשים בדוק אם הקונה מרגיש שאחד או יותר מהאירועים שאינם מתקיימים והם מחליטים לגבות בחוץ. לאחר מכן המוכר יצטרך להחזיר את הבית לשוק ולהתחיל מחדש.
לקונה יש תאריך יעד למתחייבויותיו, ועליו לעמוד בהם. אם הקונה אינו מסוגל לפתור את הנסיבות המתקיימות במסגרת הזמן לחוזה, הוא צריך לעבור עם ההצעה כמות שהיא או לחלוט פיקדון כסף רציני. אם הקונה יעבור את המועד האחרון, סוכן המוכר יצטרך למסור בקשה לקונה לבצע הודעה שמאלצת את הקונה לקבל החלטה תוך 48-72 שעות.
עם זאת, גם אם מותר למוכר להמשיך להציג את ביתם ולקבל הצעות, הם בהחלט לא יכולים לבטל את תהליך הרכישה המתמשך באמצעות ההצעה הנוכחית שלהם בזמן שהיא מותנית - לא משנה מה.
קיום מקרים הוא בדרך כלל כדי להגן על הקונה ולאפשר לו לצאת מהעסקה אם לא צפוי להתרחש. לדוגמא, הקונה יכול היה ללמוד שגג שפורסם כ"חדש "הוא למעשה בן 40 ויש להחליפו. זה ייפול תחת המתרחש "פיזי", והקונה יכול לצאת החוזה, לפי חוזה (אם יתריע בזמן על המוכר והסוכן).
או אולי היה מצב חירום במשפחת הקונה, שהביא לכך שכבר לא היה הכסף הדרוש לרכישת הבית או להיות מסוגל לשלם את המשכנתא - לכן הקונה לא היה זכאי להלוואה, מה שאומר שאחד המקרים לא יתקיים. הקונה יורשה לצאת מהעסקה.
כשמדברים עם לוס אנג'לס סוכן הנדל"ן מצפן לסלי מארקסהיא אומרת לדירה תרפיה כי קונים יכולים לדלג על מקרים, אך היא לא ממליצה על קונים לראשונה לעשות זאת. עם זאת, קונים יכולים להמתיק את העסקה על ידי צמצום מסגרות הזמן שיש להסיר.
במקום 17 יום למקרה פיזי ומעריך, הקונה יכול להציע 12 יום, למשל. או במקום מקרה של 21 יום לאישור ההלוואה, הקונה יכול לנהל משא ומתן על 18 יום.
עם זאת, זה מסוכן כשאתה יוצר חלון קטן יותר, מכיוון שהזמן המוקצב סופר סופי שבוע וחגים - וגם אתה תלוי בקבוצה של אנשים שונים כדי לספק תוצאות שישפיעו על תהליך קבלת ההחלטות שלך.
ותאמינו לי, אפילו בדיקת בית פשוטה פירושה ערימה גדולה של ניירות שתצטרכו להערות, שורה אחר שורה. האם תוכל להזמין מפקח מייד? האם קצין הלוואות יוכל למיין את הכספים מספיק מהר?
זה מבטל כי המוכר יהיה מוכן לסלק את המקרים מלכתחילה - זה פחות סיכון ל אותם, והצעת הצעה ישירות למהירות בהמתנה לתהליך. עם זאת, במדינות רבות זה די סטנדרטי כי הקונים יכללו מגבלות עם ההצעות שלהם. אבל אם אחד המקרים הקונים ממתין לרכושם שיימכר תחילה, אז הם יכולים לצפות שמוכר יהיה פחות מוכן להסכים לחוזה זה. במיוחד אם יש למוכר הצעות אחרות שהן פחות מסובכות וגוזלות זמן.
בשווקים מסוימים, הצעות הנותרות עם מגבלות הן נדירות. בארט אומר לדירה תרפיה, "אפילו בשוק האיטי כיום בניו יורק, נדיר מאוד שמוכר או קונה יסכימו לחוזה מותנה."
ברגע שהוסרו כל המקרים וכל מה שנותר בתהליך קניית הבית הוא סגירת ניירת, פירוש הדבר שהבית נמצא ב"מתנה ".
זה בעצם איך זה נשמע. המכירה תלויה ועומדת, אך המוכר מקבל הצעות גיבוי * רק * למקרה שדברים ייפלו איכשהו.
המשמעות היא שלמרות שהמקרים הוסרו והבית תלוי ועומד מבחינה טכנית נאמנות, המוכר עדיין רשאי להציג את ביתו ולקבל הצעות נוספות.
עם זאת, אם הקונה והמוכר לא הסכימו לשום מקרה, בית יכול לעבור ישר למכירה בהמתנה.
הכל תלוי בחוזה שבין הקונה למוכר. אם החוזה אומר "תנאי: המשך להראות", המוכר יכול, למעשה, לקבל הצעות נוספות.
ולפעמים הצעות מותנות אינן מסתיימות בסופו של דבר, כך שזו בהחלט לא משימה חסרת תוחלת אם יש לב שנקבע בבית שמופיע בתור מותנה. אם אתה גולש ב- MLS, אתה אמור לראות בתים המתויגים ככאלה. תוכל להכניס הצעה לגיבוי (המחייבת הצבת פיקדון רציני).
אם אינך יכול להציע הצעה לרישום, זה יכול לומר "תנאי: ללא מופע / ללא בעיטה החוצה." וזה אף פעם לא כואב לגרום לסוכן שלך להושיט יד ולראות מה הקטע עם הבית. זה יכול להיראות כאילו הוא נמצא בבסמטה, אבל אי אפשר לדעת.
מרקס אומר כי זה לא קורה לעתים קרובות בשוק חם: "כולם רוצים שהכל ילך בצורה חלקה, ובמיוחד בשוק סופר לוהט... אינכם רואים הצעות רבות מותנות או תלויות דרך. בדרך כלל הקונה והמוכר יעבדו משהו, גם אם הקונה אומר שאינו עומד באחד או יותר בסטנדרטים שלו. "
במקרה שלי, למשל, גילינו שלבית החלומות שלנו היו סוגיות בסיסיות שלא נחשפו. הסוכן שלנו פנה לסוכן המוכר והציע דרך לעקיפת הבעיה: המוכר מוריד את המחיר או מציע אשראי (או שילוב של שניהם). המוכר בסוף הסכים ונפגשנו באמצע הדרך.
זה כמובן לא תמיד המקרה. אמנם קשה לעקוב במדויק כמה הצעות תלויות ועומדות עובר כל שנה, דוחות HomeGo כי מכירות הבתים שנכשלו גדלו מ 1.3- ל 4.3- אחוזים מכלל הנכסים הרשומים באזור בשנתיים האחרונות (אם כי זה לא מציין אם המאפיינים רשומים כתלויים או ממתין ל).
הכל תלוי כמה זמן הוא מתנהל בפקדון ובמסגרת הזמן המותנית המוסכמת, אבל אתה יכול (בדרך כלל) לצפות שבית יעבור ממתנה לממתנה בעוד כתשעה ימים.
לדברי מרקס, אם אתה עובד עם ההנחיה הרגילה של 30 יום, אתה פחות או יותר מחכה למקרים שיוסרו. המקרה הארוך ביותר הוא אישור ההלוואה (21 יום). לאחר אישור ההלוואה, נותרו תשעה ימים לפני שתוכלו לסגור על בית.
עם זאת, המספר הזה יכול לעלות אם מדובר בפקד של 45 יום - או שהוא יכול לרדת אם הקונה והמוכר בחרו בסגירה של 14 או 21 יום (אלה הם נדירים יותר ושמורים בעיקר לקונים או למשקיעים סופר-מנוסים שיש להם פחות להפסיד, מתכננים להעיף את הבית, או שניהם).
בסופו של דבר הלכתי עם מגבלות על הערכה של 14 יום ומצבי חירום להלוואות של 21 יום בהצעה שלי ואני לא מתכוון לשקר: זה היה מלחיץ. התקשרתי לפקחים והשארתי הודעות, ודאגתי שיהיו לי שני פקחי גיבוי לתיקוף הגרוע ביותר.
נדבקתי לטלפון שלי למקרה שמפקד ההלוואות שלי יתקשר להזדקק לניירת נוספת (למזלנו היה סורק שיכולתי להתגנב אליו בעבודה כדי שאוכל לשלוח את החזרי המס ואת דפי הבנק שלי במועד אופנה).
לפני שאתה אורז את אביזרי הפליז שלך, מבטאי הטרצו והמקרמה, קח קצת זמן להגניב תצוגה מקדימה של אומרים מומחי נדל"ן שהם המגמות הבכירות ביותר בהן נבדוק את הרשימות שלנו 2020.
שרה מגנוסון
18 בדצמבר, 2019
