עונת המס מספיק מבלבלת עם W2s, תרומות לצדקה וניכוי הלוואות סטודנטים. הוסף מכירת נדל"ן וזה מספיק כדי לשלוח אפילו את מומחה TurboTax המיומן ביותר לרוץ. אבל בשנה שבה השוק היה חם מתמיד, יותר ויותר אנשים מוכרים את בתיהם - והם לא תמיד קונים אחד חדש ממש מאחוריו. אז, כשהם מסמנים את התיבה שאומרת, "מכרתי בית", איך הם יכולים להתכונן להפתעות (יקרות) שעלולות להגיע לדרך ב-15 באפריל?
ראשית, אזהרה: עצות המומחים הללו מועילות ומומלץ לבוא לשולחן עם רעיונות, אבל קייט זיגלר, משקיע נדל"ן ומתווך בבוסטון, מייעץ למשקיעי נדל"ן לעתיד להתקשר למומחה מס מוקדם בתהליך. רואה חשבון מוסמך, או רו"ח, בעל ניסיון בנדל"ן סייע לה לבנות נכסים קיימים בצורה משתלמת יותר. הם גם יעצו לגבי רכישות ומכירות עתידיות, וכיצד אלה עשויים להשפיע על חשבון המס שלה.
"קח את הזמן כדי למצוא מישהו שמבין גם את שוק הנדל"ן המקומי שלך, וגם את המטרות שלך, אם אתה משקיע בקנה מידה גדול יותר או ממזער רווחי הון במכירה מתוזמנת היטב של בית המגורים הראשי שלך." אומר זיגלר.
היסטורית, נאמר לאנשים לקנות בית רק אם הם מתכננים לגור שם שלוש עד חמש שנים. המגיפה שינתה הכל. אנשים מצאו את עצמם זקוקים ליותר מקום, נעים ברחבי הארץ, או
למכור למזומן בשוק חם. הם היו צריכים למכור - והם היו צריכים למכור עַכשָׁיו. כמה זמן הם היו שם לא משנה.חלק מאותם מוכרים מצאו את עצמם עם חשבון מס מפתיע. "בשווקים מסוימים נגבים מסים נוספים על מכירה במהלך השנה הראשונה לבעלות, שבהם עיריות מנסות לא לעודד "להתהפך" או להחיות בתים מופחתים למכירה חוזרת לטווח קצר", אומר זיגלר.
מיכאל גרוס, רו"ח ומתכנן פיננסי מוסמך, מסביר עוד: "רווחי הון לטווח קצר אלה ממוסים בשיעורי מס הכנסה רגילים. שיעור מס ההכנסה הרגיל העליון הוא 37 אחוזים. אם הם מחזיקים בנכס יותר משנה אז הרווח יחויב במס בשיעורי רווח הון לטווח ארוך. שיעור רווח ההון העליון לטווח ארוך הוא 20 אחוז". הרווח על בית לרוב אינו קטן וההבדל של 17 אחוז יכול להשפיע רבות בעונת המס.
קן גרודנר, רואה חשבון שהפך למתווך עם ה קבוצת רשת אירוח בקלר וויליאמס, מוסיף נקודה נוספת למשחק לטווח ארוך: "אם אתה מסוגל למכור נכס בשנה עם הכנסה נמוכה (למשל אתה או בן זוגך עוזבים עבודה), אתה יכול להפחית או לחסל את ההון שלך מס רווחים".
"השלכות המס של מגורים ראשוניים ולא ראשוניים שונות, ולכן קונה שרוכש בית מגורים ראשוני חדש מבלי למכור את ביתם הנוכחי צריך לשקול את השלכות המס של שינוי מקום המגורים שלהם", זיגלר אומר. ניתן לתבוע פטור ראשוני למגורים רק על נכס אחד, וברגע שתשנה את כתובתך משתנה סטטוס המס שלך באותו נכס שני. בנוסף, אם הנכס הזה יועבר להשכרה לטווח ארוך או להשכרה לטווח קצר, זה ישפיע גם על נטל המס שלו - ושיעור זה ישפיע על כל חישובי רווחי השכירות.
בצד ההפוך של הפטור למגורים, אם מוכר מוריד נכס להשכרה אבל הוא החזיק ואכלס אותו בית מגורים עיקרי במשך שנתיים מתוך חמש השנים שלפני המכירה, אז יוכלו להמיר אותו למגורים ראשיים לפני מְכִירָה. במקרה כזה, אומר גרוס, "כשאתה מוכר את הנכס אתה יכול לא לכלול רווח של $250,000 אם רווק, או $500,000 אם נשוי מגיש בקשה ביחד."
גרוס מסביר כי פחת הוא מושג נפוץ לא מובן בעולם מיסוי המקרקעין. הפחת מכסה את השיפורים הנחוצים שצריך לבצע בנכס שלהם כדי לשמור אותו במצב טיפ-טופ גם להשכרה וגם למכירה. אבל הבעלים לעתים קרובות מניחים בטעות שמדובר בניכוי קבוע. לדבריו, "למרות שזה ניתן בניכוי בזמן השכרת הנכס, זה מקטין את בסיס המס של הנכס, מה שבסופו של דבר מגדיל את הרווח בעת מכירת הנכס".
כששווקי הנדל"ן נשארים לוהטים, חלק מבעלי הבתים מוכרים במחירים גבוהים בשמיים מחכה את הבלאגן בהשכרה. עבור אותם מוכרי מגורים ראשוניים, הם עלולים להיפגע עם רווחי הון בסכום מעל $250,000 אם הם רווקים או $500,000 אם נשואים מגישים משותף. למרבה המזל, יש דרך לעקוף את חשבון המס. גרוס מייעץ לאותם מוכרים להסתכל על מכירה על בסיס מכירה בתשלומים. "זה יאפשר לך לקבל תשלום על פני תקופה של שנים ורק חלק מהרווח יהיה מוכר בכל שנה, מה שבסופו של דבר ישאיר אותך במדרגת מס נמוכה יותר ויביא לתשלום פחות מס בסך הכל", הוא אומר.
אם יש לך נכס להשקעה בהישג יד והגיע הזמן למכור, אולי יהיה זה חכם להפוך את התמורה מהמכירה במה שנקרא בורסת 1031. "זהו מנגנון המאפשר למוכרים להשקיע מחדש את כספי המכירה שלהם ברכישה 'דומה' בתוך 180 יום מסגירת המכירה", מסביר זיגלר.
כאשר התמורה מהמכירה מושקעת בנכס דומה אחר, המוכר נמנע מתשלום מס רווח הון כבד. החסרון? סדר הפעולות של הרכישה יכול לסטות מהמסלול עם מסמך אחד שהוגש בצורה לא נכונה. גרודנר מוסיף, "למרות שזה עשוי להיראות בהתחלה כמו זמן רב, לעתים קרובות אנו רואים לקוחות מתאמצים לסגור לפני המועד האחרון של 180 יום."
