אנו בוחרים במוצרים אלה באופן עצמאי - אם אתה קונה מאחד מהקישורים שלנו, אנו עשויים להרוויח עמלה. כל המחירים היו מדויקים בזמן הפרסום.
כסוכן נדל"ן, תפקידי להדריך את הרוכשים והמוכרים בתהליך של עסקת נדל"ן. למרות שאני האחת עם המומחיות, אני קורא ללקוחות שלי להכיר את הפרטים הקטנים של רכישת דירות, מה שמקפיד ללמד אותם על המונחים החדשים שהם יתקלו בהם.
מתוך מחשבה על כך, יצרתי חידון על היסודות של נדל"ן שאני רוצה שכל הלקוחות שלי יצליחו. לפני שאתה מוציא את הנכס שלך לשוק, בדוק אם אתה קונה או מוכר בתים מתמצא עם החידון הזה.
תשובה: התשובה היא גם ב' וגם ג'. הסוכן המייצג את מוכר הדירה קובע את סכום העמלה הרצוי שישולם לשני הסוכנים (ולתווכים שלהם) עם השלמת מכירת הנכס. אבל לבעלי בתים יש בהחלט את הזכות לנהל משא ומתן על שכר לפני שהם מסכימים לייצוג.
בנוסף, לתיווך של הסוכן יש בדרך כלל אחוז מינימלי שאליו הם יסכימו. בעל בית עשוי לשכנע את הסוכן שלו (אולי חבר) לייצג אותם, למשל, תמורת 500 דולר בלבד. אם הסוכן מנהל גם סוכנות תיווך משלו, זה יהיה מותר. התיווך הראשון שלי, למשל, לא אפשר עמלות של פחות מ-4.5 אחוזים בסך הכל לעומת 5 עד 6 אחוזים סטנדרטיים. כאשר כל הצדדים מסכימים לשיעור העמלה, סכום זה נקבע גם בהסכם הרישום וגם בהסכם המכירה.
תשובה: כל מה שרשום לעיל! המילה נאמנות יכולה לציין מספר עניינים פיננסיים, אך בעסקת נדל"ן זה בדרך כלל מגדיר את הצד השלישי הנייטרלי המחזיק בכספים ובמסמכים עד למילוי כל התנאים הכתובים. חברות נאמנות גובות אחוז קטן ממחיר הנכס כדי לטפל בפיקדון של הקונה ובניירת גדושה. (בקליפורניה, זה $2 לכל $1,000 ממחיר הנכס בתוספת $250; העלות מחולקת באופן שווה בין שני הצדדים.) הם מפקחים גם על מאמצי החברה. לפי תשובה א', חשבון נאמנות יכול לשמש את הקונה לאחר המכירה כדי להעצים את המלווה שלו לשלם מיסים וביטוח שוטפים.
תשובה: התשובה היא C. אם סוכן רישום מביא קונה לשולחן, הוא רשאי לייצג את שני הצדדים בעסקה. יש לדון באפשרות כזו במהלך המשא ומתן על הרישום, כדי שהמוכר יבין את ההשלכות האפשריות. פעם הפחתי באדיבות את העמלה שלי כשבסופו של דבר ייצגתי את שני הצדדים למרות שזה לא נאמר בהסכם הרישום. ההקרבה הכספית שלי הביאה למכירה נוספת עם בעל הבית.
תשובה: כל מה שרשום לעיל. יש הרבה "מותנה” פריטי שורה בהסכם רכישה למגורים. הנפוצים ביותר הם שמאות, הלוואה, בדיקות ומכירת בתים. לקונים יש פרק זמן מסוים במהלך תקופת הנאמנות - בדרך כלל 30 יום - להסיר כל אחד מהם מגירה כפי שהם מושגים (לדוגמה, 17 ימים) כדי להבטיח שהעסקה בדרך להשלמת השלמתו. למוכרים יש את הזכות לסגת ממכירה אם אחת מהפעולות הרגישות לזמן הללו נכשלת ויכולה לדרוש שמירה על הכסף הרציני. פעם ייצגתי לקוחה שקנתה דירה בפאלם ספרינגס עבור אחיה שמת יום אחד לפני סגירת הנאמנות! המוכר רצה לשמור על הפיקדון, שכן כל המקרים הוסרו. למרבה המזל, ראשים קרירים יותר ניצחו והמוכר האומלל התייאש מלעסוק בבוררות.
תשובה: התשובה היא ד. מכונה גם פיקדון בתום לב, א הפקדת כסף רצינית (EMD) של 1 עד 3 אחוז ממחיר המכירה מחויב להפקדה תוך ימים מרגע קבלת ההצעה. זה מדגים מחויבות של הקונה על ידי הכנסת "עור למשחק". נאמנות שומרת את הכספים בחשבון שאינו נושא ריבית. בסגירת הנאמנות, הכספים מוחלים על המקדמה או על עלויות הסגירה.
ה-EMD מוחזר בדרך כלל אם הקונה חוזר מהמכירה מסיבות לגיטימיות (למשל, הבית לא מעריך עבור המחיר המוסכם או פגמים גדולים נמצאו במהלך הבדיקה, או שהקונה נפטר יום לפני סופית!).
תשובה: גם ב' וגם ד'. אם הצעה עומדת בדרישות הרישום (כלומר, מחיר מלא עם אישור מראש של המלווה), קונה בדרך כלל יקבל את ההצעה בשמחה. עם זאת, בשוק של מוכרים חמים, הבעלים רשאי להחזיק מעמד עד לקבלת הצעה טובה יותר (למשל, מחיר גבוה יותר או ויתור על מקרים).
מכיוון שכל הצעה היא סכום של חלקיה, מתווך טוב ייעץ ללקוחותיו לגבי היתרונות והחסרונות של הצעה. לדוגמה, אם תתקבל הצעה נמוכה יותר במזומן יחד עם הצעה במחיר מלא, המוכר עשוי לבחור לקבל את לשעבר, מכיוון שהוא אינו נושא הלוואות או הערכה מוקדמת - שני מרכיבים ניכרים בצד המלווה שעלולים להרוס את נאמנות.
הסיבה לתשובה ד'? מוכר ומתווך חותמים על הסכם סוכן הקובע את חובותיו של המתווך, שמרכיבו העיקרי הוא הבאת קונה מוסמך לשולחן. אם הסוכן עושה זאת אך בעל הבית מחליט להסיר את הרישום מהשוק, הוא לא החזיק מעמד בתום העסקה והחוזה הופר בעצם. המתווך יהיה בזכויותיה לדרוש את העמלה המובטחת, שכן היא מילאה את הצד שלה בהסכם. מעולם לא הייתי עד לזה, אבל זה נשאר אפשרי מבחינה חוקית.
תשובה: התשובה הטובה ביותר היא C. מכירת נכס היא עסקה פיננסית ענקית המערבת חלקים ושחקנים רבים - סוכנים, ברוקרים, סוכנויות נאמנות וזכויות, פקחים, שמאים וספקים. ההשלכות עבור כל משתתף הן משמעותיות ויכולות להלחיץ כאשר קונים או מוכרים אינם נותנים מענה, בדיקות מגלות טרמיטים ונזילות מים, מכשירי חשמל זקוקים לתיקון או תַחֲלִיף, ראלף ההורס שיפוצניקים מחמירים את המצב, או שהמועדים נדחפים.
עצה חכמים שלי? אבטח את הייצוג של מתווך מנוסה שידריך אותך בתהליך ויבטיח א תהליך רגוע, נטול מתח (יחסית) מ-MLS ועד למסירת מפתח... עם קונה ומוכר מרוצים, כדי מַגָף. אני מבטיח שזה בר ביצוע. לאחר מכן, לא תהסס על הסיכוי הבא של קנייה או מכירה של נכס.